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注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》知識(shí)點(diǎn)：房產(chǎn)稅稅率、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算

一、從價(jià)計(jì)征

應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值x(1-扣除比例)x1.2%÷12x應(yīng)稅月份

1.房產(chǎn)原值：納稅人按會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在固定資產(chǎn)賬簿中記載的房屋原價(jià)。包括應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅，但未在該賬戶中記載的房產(chǎn)。

2.對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

3.房屋原值應(yīng)包括與房屋不能分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。如暖氣、照明、通風(fēng)等設(shè)備;電力、電訊、給排水、電梯等。無(wú)論會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，均應(yīng)并入原值計(jì)稅。

4.納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)地增加房屋原值。對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

二、從租計(jì)征

應(yīng)納稅額=租金收入x12%

【提示1】個(gè)人出租住房暫按4%;

【提示2】租金收入為不含增值稅收入。

三、特殊業(yè)務(wù)房產(chǎn)稅計(jì)稅方法

1.投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)參與利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，被投資方以房產(chǎn)余值計(jì)稅;收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的投資方按租金收入計(jì)稅。

2.融資租賃的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同約定開(kāi)始日的次月繳納，無(wú)約定的的合同簽訂的次月。

3.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)(實(shí)際經(jīng)營(yíng)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅)自營(yíng)的按余值計(jì)稅，出租的按租金收入計(jì)稅。無(wú)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開(kāi)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定。

4.對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

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