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房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的主要手段(一)

隨著我國住房制度改革的深入以及人們生活水平的不斷提高，農(nóng)村人口城市化的加快，房地產(chǎn)業(yè)的社會需求及其在國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的位置日漸突出。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為拉動經(jīng)濟發(fā)展的重要力量和新的稅源增長點。但由于種種原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅情況比較嚴(yán)重，已經(jīng)成為稅務(wù)部門日常管理的難點和社會關(guān)注的熱點......

一、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重

自國家實行土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓制度以來，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，私人擁有房地產(chǎn)的數(shù)量不斷上升，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長強勁。然而與迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)相比，我國房地產(chǎn)稅收收入的增長卻十分有限。據(jù)統(tǒng)計，1998～2003年，我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總收入和財政收入總額的年平均增幅分別為25%和17%，而與此密切相關(guān)的房地產(chǎn)稅收雖然絕對量增長也較快，但稅收額占整個財政收入的比重始終維持在4.4%左右，增長非常有限，這與近年來整個國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起壯大不協(xié)調(diào)。再從國家稅務(wù)總局公布的“2006年度中國企業(yè)所得稅納稅百強排行榜”看，竟然沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)入圍。由此可見房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與稅收增長是嚴(yán)重失衡的。

房地產(chǎn)企業(yè)存在大量的偷逃稅收問題。例如2003年南京市在房地產(chǎn)業(yè)稅收專項檢查中發(fā)現(xiàn)，被查的88戶房地產(chǎn)企業(yè)有87戶存在問題；偷逃稅的房產(chǎn)企業(yè)竟然達九成以上。而且，令當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門不解的是，多數(shù)開發(fā)企業(yè)向稅務(wù)機關(guān)申報的是“微利”或者“虧損”。同樣在2003年，北京市地方稅務(wù)局對北京市房地產(chǎn)行業(yè)進行了專項檢查，檢查發(fā)現(xiàn)被查的58家企業(yè)中，96%存在問題。“這早就是一個公開的秘密！”杭州市某房地產(chǎn)企業(yè)副總不以為然表示，“你讓房產(chǎn)企業(yè)都拍拍胸口捫心自問，誰沒有偷過稅！”由于房地產(chǎn)企業(yè)存在嚴(yán)重偷逃稅款問題，國家稅務(wù)總局下發(fā)的國稅發(fā)[2005]12號文件，將房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)5年定為全國稅收專項檢查的重點，這說明房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅問題的嚴(yán)重性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的主要手段

通過近年來對房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項檢查和涉稅案件的審理，我們發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅手段繁多，形式多樣，常見的大致可歸納為以下幾種。

（一）將合法收入轉(zhuǎn)移或不記營業(yè)收入偷逃稅款

一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過與其他單位合作建房等方式，以房換地，不記收入偷逃稅款。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身資金不足和征地的需要，抑或是擁有土地一方的利益需要，房地產(chǎn)企業(yè)與外單位簽訂聯(lián)合建房協(xié)議后，用所建房屋換取土地，而所換價值不按規(guī)定確認(rèn)銷售收入，不按規(guī)定申報納稅。

二是房地產(chǎn)企業(yè)以商品房或門面房沖抵工程款不記收入偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬勞動密集型、資金密集型企業(yè)，開發(fā)前期資金投入大，資金短缺嚴(yán)重，而建筑安裝工程在承接建安工程時，為了順利拿到所招投標(biāo)項目，經(jīng)常出現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)議首先帶資入場的現(xiàn)象。房子建成后，房地產(chǎn)企業(yè)就以相應(yīng)等值的商品房或門面房沖抵建安工程款，以此抵免營業(yè)額，偷逃營業(yè)稅、企業(yè)所得稅。

三是房地產(chǎn)企業(yè)通過代收各種“初裝費”及基金不記收入偷逃稅款。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運作方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取售房款之外，還收取部分代收代付或代墊款頂：如有線電視的初裝費、網(wǎng)絡(luò)寬帶初裝費、電話電纜初裝費、煤氣管安裝費、房屋交易費、辦證費、房屋維修基金、水電增容費等等各種費用。現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定，營業(yè)稅的營業(yè)額為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用，包括代收、代墊款項。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)實際沒有取得代收代墊款項收入為由不進行納稅申報。

（二）通過土地評估增值虛增開發(fā)成本偷逃稅款

按照建設(shè)部門的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)規(guī)定了注冊資本越多、開發(fā)規(guī)模越大，則資質(zhì)等級越高。目前房地產(chǎn)企業(yè)有相當(dāng)一部分是民營企業(yè)性質(zhì)的有限責(zé)任公司，這些企業(yè)在初建時其注冊資本不大。為了提高資質(zhì)，這些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用購進的土地經(jīng)初步“三通一平”開發(fā)后，進行虛假土地評估，虛增土地成本，一方面增大注冊資本，提高資質(zhì)，另一方面虛增土地成本直接記入開發(fā)成本，減少企業(yè)所得稅稅基。還有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則與建筑安裝企業(yè)相互勾結(jié)做假，虛增成本，多計成本偷逃稅款。現(xiàn)行建筑安裝企業(yè)的建安發(fā)票，主要實行由稅務(wù)征收部門或發(fā)票管理部門代開的辦法，只要繳納營業(yè)稅及附加，在開票“窗口”或征收部門都能開到，少數(shù)地方把建安營業(yè)稅及附加作為“引稅”的重要渠道，這就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃企業(yè)所得稅提供了可乘之機。房地產(chǎn)開發(fā)商用支付3.3%營業(yè)稅及附加的代價，就可以輕松的偷逃33%的企業(yè)所得稅。

（三）采取“真借款、假按揭”偷逃稅款

隨著銀行經(jīng)營方式多元化的發(fā)展，金融按揭貸款購房方式作為一項新興實用的服務(wù)項目，成為房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中的主要方式。有的房地產(chǎn)企業(yè)為緩解資金壓力，采取假按揭的方式，通過收集個人身份證、戶口簿搞假銷售，或竄通購房者，虛抬房價搞假按揭，騙取銀行貸款來彌補資金缺口，在賬目處理上不記銷售收入，而是作為長期借款記賬，偷逃國家稅款。

（四）利用建安公司、銷售公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)進行偷逃稅款

隨著經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在向集團化方向發(fā)展，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后，利用自己的親戚朋友注冊成立了一些相應(yīng)的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發(fā)商品房的建安工程交由關(guān)聯(lián)的建筑公司承建；將房地產(chǎn)的銷售業(yè)務(wù)分離出去，經(jīng)營其房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)務(wù)、廣告業(yè)務(wù)等；物業(yè)公司則代收房產(chǎn)開發(fā)公司一切價外費用，如代墊代付維修基金等費用。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤，以達到偷逃稅款的目的。

（五）人為造成賬務(wù)核算混亂進行偷逃稅款

其手段主要有以下幾種：

一是不結(jié)轉(zhuǎn)收入，不核算成本。房地產(chǎn)開發(fā)資金使用成本較高，應(yīng)繳納稅款金額較大，部分房地產(chǎn)企業(yè)為節(jié)省財務(wù)費用，主觀上存在拖延繳納稅款的故意。從近兩年對廬陽區(qū)所轄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)查、評估情況看，普遍存在預(yù)收款不結(jié)轉(zhuǎn)收入申報納稅的情況，其中合肥祥源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司涉及到的企業(yè)所得稅稅額達670萬元。

二是不按財務(wù)制度和稅法規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)和開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，而是根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營、融資的需要隨意確認(rèn)收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本。 國稅發(fā)[2006]31號文件明確了完工產(chǎn)品的三個條件，新的文件有效地遏制了企業(yè)故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入的現(xiàn)象。

三是利用行業(yè)特點，人為調(diào)整成本。房地產(chǎn)開發(fā)公司往往利用房地產(chǎn)項目開發(fā)時間長的特點，將幾個開發(fā)項目不易區(qū)分的成本混在一起，設(shè)置一個“共同費用”賬戶，不按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本，根據(jù)收入情況利用“共同費用”賬戶隨意調(diào)整成本，形成 “明虧暗盈”，達到偷逃稅款的目的。

（六）通過“預(yù)提費用”虛增成本偷逃稅款

根據(jù)預(yù)提費用年末不得留有余額的規(guī)定及權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，對開發(fā)建設(shè)周期比較長的房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)提費用，應(yīng)按照稅法有關(guān)規(guī)定，區(qū)別不同情況進行處理。但許多房地產(chǎn)公司“預(yù)提費用”賬戶中提取的費用年終存在大量結(jié)余。此類房地產(chǎn)開發(fā)公司主要采取兩種方式虛增成本：一是按照規(guī)定的*6限額計列各項費用，而不是按照實際支付金額計列相關(guān)費用；二是繼續(xù)提取國家已取消的收費，形成應(yīng)付而付不出的各項費用長期掛賬，通過“預(yù)提費用”等往來賬戶記入開發(fā)成本，從而達到不繳或者少繳企業(yè)所得稅的目的。

（七）利用內(nèi)外資企業(yè)稅收政策的不同少交稅款

由于我國房地產(chǎn)稅制采取了“內(nèi)外有別，兩套稅制并存”的政策，主要表現(xiàn)在：對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征企業(yè)所得稅，而對涉外

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