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企業(yè)房產(chǎn)稅兩種特殊情況的納稅處理

房產(chǎn)稅作為國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段，在企業(yè)稅收中越來越受關(guān)注，企業(yè)的房產(chǎn)稅應(yīng)如何繳納？根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計算方法有以下兩種：自用房產(chǎn)，按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計算。其計算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值x（1-減除比例）x1.2%出租房產(chǎn)，按租金收入計算，其計算公式為：年應(yīng)納稅額=年租金收入x適用稅率（l2%）一般企業(yè)正常情況下，企業(yè)房產(chǎn)稅的計算比較簡單，按照上述兩種方法處理即可，但有如下幾種情況需要特殊處理。

容積率低于0.5的房產(chǎn)稅涉稅處理根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》財稅[2010]121號），對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

案例：某省甲企業(yè)執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則，2010年2月1日為取得10000平方米該土地支付的地價款為300萬元，自行建造了4000平方米的三層樓房。2010年12月31日完工賬面記錄該樓房的價值為1000萬元。要求：計算其2011年度應(yīng)納房產(chǎn)稅。

首先，計算其容積率：4000/10000=0.4，結(jié)論：小于0.5。其次，引用特殊稅收政策進行調(diào)整--宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

結(jié)論：按8000平方米確認計入房產(chǎn)原值的地價300/10000x8000=240（萬元）最后，運用一般技術(shù)解決問題應(yīng)納房產(chǎn)稅=（1000+240）x（1-30%）x1.2%=10.416（萬元）財稅[2010]121號有關(guān)規(guī)定，關(guān)于將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題，*9：會計核算要按企業(yè)會計準(zhǔn)則---土地使用權(quán)作無形資產(chǎn)單獨核算，與房屋固定資產(chǎn)價值分離；第二：對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。

有免租期如何征收房產(chǎn)稅

財稅[2009]128號文件，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅，由房產(chǎn)使用人代繳房產(chǎn)稅，因此，不少納稅人認為在免租期內(nèi)由承租房屋的應(yīng)納稅單位繳納房產(chǎn)稅。財稅[2010]121號規(guī)定第二條重新進行了規(guī)定，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。在房產(chǎn)租賃行為中，除房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未明確或存在未解決的租典糾紛外，房產(chǎn)所有人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)最終承擔(dān)房產(chǎn)稅。

案例：某省乙企業(yè)于2011年1月1日將自有沿街樓房（原值為1000萬元）出租給乙公司用于生產(chǎn)經(jīng)營，甲乙雙方簽訂了一份租期為5年并且金額固定的租賃合同，每月租金為10萬元，前6個月由乙公司自行裝修，雙方在合同中約定，2011年1月1日至2011年6月30日免收租金，請計算乙企業(yè)2011年度房產(chǎn)稅。

根據(jù)財稅[2010]121號規(guī)定，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。也就是說在2011年1月1日至2011年6月30日之間為免收租金期限的，由產(chǎn)權(quán)所有人甲企業(yè)按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，即〔1000x（1-30%）/12x6〕x1.2%=4.2（萬元）。

2011年7月1日至2011年12月31日房產(chǎn)稅按照取得的租金收入計稅，6x10x12%=7.2萬元2011年全年需要交納的房產(chǎn)稅合計4.2+7.2=11.4（萬元）。

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