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房地產(chǎn)企業(yè)預提成本并稅前扣除問題

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅征收管理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第三十二條允許計入計稅成本的預提（應付）費用包括：（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但*6不得超過合同總金額的10%；（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件；（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

除此之外的建造成本費用以及其他應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本。

為使讀者充分理解上述政策，做好年度納稅申報，對于目前各地在執(zhí)行國稅發(fā)[2009]31號文過程中關于預提成本扣除比較有代表性的觀點筆者總結(jié)如下：

1.《山東省青島市地方稅務局2009年度企業(yè)所得稅業(yè)務問題解答》明確出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的處理以及如何界定資料“充分”規(guī)定：根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件第32條企業(yè)，企業(yè)2009年度匯算清繳時，可以根據(jù)規(guī)定預提工程成本。

年度申報預提工程款計入銷售成本計算扣除時，應提供正式的出包合同、完工證明、竣工驗收備案證明或交付使用證明、出包工程的項目預算書以及預算調(diào)整的相關證明等。

2.江蘇省國家稅務局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》的通知（蘇國稅發(fā)[2009]第079號）關于預提（應付）費用規(guī)定：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條*9款可以預提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對發(fā)票不足金額據(jù)以預提的出包工程合同總金額，是指不包括甲供材料的金額。預提費用*6不得超過合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預提費用總計不得超過本條款規(guī)定的合同總金額。預提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預提的出包工程款全額計入應納稅所得額；以后實際支付時可按規(guī)定稅前扣除。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第二款預提的公共配套設施建造費用，如售房合同、協(xié)議、廣告，或政府相關文件等明確建造期限而逾期未建造的，其以前年度已預提的該項費用在規(guī)定建造期滿之日起計入當期應納稅所得額；如未有明確建造期限的，則在該開發(fā)項目最后一個可供銷售的成本對象達到完工產(chǎn)品條件時仍未建造的，其以前年度已預提的該項費用應并入當期應納稅所得額。以后實際發(fā)生公共配套設施建造費用時，再按照《通知》第二十八條第三款有關規(guī)定稅前扣除。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第三款預提的報批報建費用、物業(yè)完善費用，必須是完工產(chǎn)品應上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用，同時需提供政府要求上交相關費用的正式文件。未完工產(chǎn)品應上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用不得預提并稅前扣除。

除政府相關文件對報批報建費用、物業(yè)完善費用有明文期限外，預提期限最長不得超過3年；超過3年未上交的，計入當期應納稅所得額，以后年度實際支付時準予在稅前扣除。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當年度按《通知》第三十二條規(guī)定預提有關費用時，應在企業(yè)所得稅年度申報時同時附報《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預提費用明細表》3.《大連市地方稅務局關于明確房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅相關問題的通知》（大地稅函[2009]77號）明確：按國稅發(fā)[2009]31號文規(guī)定預提的報批報建費用、物業(yè)完善費用，應在開發(fā)項目完工后的2個納稅年度的12月31日前支付。對逾期仍未支付的報批報建費用、物業(yè)完善費用，應在當年的匯算清繳期內(nèi)并入當期應納稅所得額。

4.遼寧省地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（遼地稅發(fā)[2009]51號）明確：《辦法》第三十二條*9款規(guī)定出包工程未辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，其發(fā)票不足金額可以預提，但應提供工程預（決）算書、工程施工合同、建設工程結(jié)算書等證明資料，否則不得預提該項費用。該項預提費用*6不得超過合同總金額的10%，發(fā)票不足金額不超過合同總金額10%的，按發(fā)票不足金額預提。

《辦法》第三十二條第二款規(guī)定公共配套設施可按預算造價合理預提建造費用。企業(yè)提取該項費用應以政府相關部門出具的《預算價格審批表》為依據(jù)。

《辦法》第三十二條第三款規(guī)定企業(yè)可以預提報批報建費用、物業(yè)完善費用，企業(yè)提取該項費用應以政府相關部門出具的繳費通知單或收費部門的文件為依據(jù)。

《辦法》第三十五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務機關可對符合《辦法》第三條規(guī)定條件的開發(fā)產(chǎn)品按應結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入的85%確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按稅收征管法的有關規(guī)定對其進行處理。

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