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房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)銷(xiāo)售收入條件

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)--收入》規(guī)定，銷(xiāo)售商品的收入只有在符合以下全部條件的情況下才能予以確認(rèn)：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（2）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。

在實(shí)務(wù)工作中，有的認(rèn)為，在收到預(yù)售房款或簽字正式銷(xiāo)售合同后便可確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。

這種情況不符合上述標(biāo)準(zhǔn)*9條的規(guī)定，不應(yīng)確認(rèn)。否則有提前確認(rèn)收入之嫌。

也有的認(rèn)為，只有產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)方能確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。我們認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)涉及多個(gè)政府部門(mén)，是僅具法律形式意義的收入實(shí)現(xiàn)，與真實(shí)情況也有出入，有推遲確認(rèn)收入之嫌，不符合實(shí)質(zhì)重于形式原則。正確、真實(shí)確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)的收入實(shí)現(xiàn)，應(yīng)具備以下四項(xiàng)具體條件：（1）工程已經(jīng)竣工并驗(yàn)收合格；（2）具有經(jīng)購(gòu)買(mǎi)方認(rèn)可的結(jié)算通知書(shū)；（3）履行了銷(xiāo)售合同規(guī)定的義務(wù)，且價(jià)款已經(jīng)取得或確信可以取得；（4）成本能夠可靠地計(jì)量。

房地產(chǎn)企業(yè)（建造承包商）在什么情況下可采用完工百分比法確定收入實(shí)現(xiàn)？《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第95條規(guī)定，固定造價(jià)合同符合下列四個(gè)條件可采用完工百分比法確認(rèn)收入：（1）合同總收入能夠可靠地計(jì)量；（2）與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（3）在資產(chǎn)負(fù)債表日后合同完工進(jìn)度和為完成合同尚需發(fā)生的成本能夠可靠地確定；（4）為完成合同已經(jīng)發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計(jì)量，以便實(shí)際合同成本能夠與以前的預(yù)計(jì)成本相比較。

中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)行部也曾明確，除代建房產(chǎn)可使用完工百分比法確認(rèn)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)外，房地產(chǎn)企業(yè)收入不能根據(jù)完工百分比法來(lái)確認(rèn)。代建房產(chǎn)實(shí)際上要求有建造合同。歸納起來(lái)，其條件有：（1）有建造合同，并且合同不可撤銷(xiāo)的；（2）買(mǎi)方累計(jì)付款超過(guò)銷(xiāo)售價(jià)格的一定比例（一般為50%）；（3）其余應(yīng)收款能夠收回；（4）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的完成程度能夠可靠地確定。

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