鄭州稅務(wù)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，看哪個(gè)機(jī)構(gòu)的老師你最能聽進(jìn)去，聽得懂為準(zhǔn)。

稅務(wù)師涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)高頻考點(diǎn)：土地增值稅納稅申報(bào)和審核

1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核要點(diǎn)

2.扣除項(xiàng)目金額審核要點(diǎn)

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)產(chǎn)品

【考頻分析】

考頻：★★★

復(fù)習(xí)程度：理解掌握本考點(diǎn)。本考點(diǎn)屬于單選題、多選題、簡(jiǎn)單題的常設(shè)考點(diǎn)。

【高頻考點(diǎn)】

土地增值稅納稅審核和納稅申報(bào)

計(jì)稅依據(jù)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

增值額＝收入額－規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核要點(diǎn)。

應(yīng)稅收入審核時(shí)注意：有無分解收入、隱瞞收入、收入不及時(shí)入賬以及成交價(jià)格明顯偏低的問題。

2.扣除項(xiàng)目金額審核要點(diǎn)。

主要針對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人銷售新房及建筑物需要扣除的項(xiàng)目：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本；

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（5）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。

主要針對(duì)非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷售舊房及建筑物需要扣除的項(xiàng)目：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi)；

（2）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（3）在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)產(chǎn)品。

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

包括地價(jià)款，有關(guān)費(fèi)用和稅金（如契稅）。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本。

包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的兩種扣除方式：

①利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）x5％以內(nèi)

a.第14行利息支出據(jù)實(shí)填寫。

第15行其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用填寫：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）x5％以內(nèi)。

②利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）x10％以內(nèi)。

a.第14行利息支出填寫：0

b.第15行其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用填寫：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）x10％以內(nèi)

【提示】

土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：

①2種扣除方式；

②比例（與銷售收入比例匹配）；

③無論賬務(wù)如何處理，利息支出在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中扣除。

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