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企業收取的租金應何時確認收入并繳納稅款

《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函[2010]79號)(以下簡稱“通知”)對提前收取租金的情形進行了重新規定：如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《條例》第9條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。出租方如為在我國境內設有機構場所、且采取據實申報繳納企業所得的非居民企業，也按本條規定執行。按上述規定分析，提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入，既可以按照合同或協議規定的應付租金日期確認收入，也可以在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。《條例》第19條規定，企業取得的租金收入，要按合同上約定的應收租金的時間來計繳企業所得稅。另外，國家稅務總局《關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》(國稅函[2009]98號)中也做出補充規定，《企業所得稅法》實施前已按其他方式計入當期收入的利息收入、租金收入、特許權使用費收入，在《企業所得稅法》實施后，凡與按合同約定支付時間確認的收入額發生變化的，應將該收入額減去以前年度已按照其他方式確認的收入額后的差額，確認為當期收入。

租金收入的會計核算

經營租賃的會計處理。由于與租賃資產所有權有關的風險和報酬并沒有實質上轉移給承租人，承租人不承擔租賃資產的主要風險，承租人對經營租賃的會計處理比較簡單，承租人不須將所取得的租人資產的使用權資本化，相應地也不必將所承擔的付款義務列作負債。其主要問題是解決應支付的租金與計人當期費用的關系。出租企業應當按資產的性質，將用作經營租賃的資產包括在資產負債表中的相關項目內。對于經營租賃的租金，根據《企業會計準則第21號----租賃》，出租企業應當在租賃期內各個期間按照直線法確認為當期損益；假若適合本企業其他方法更為系統合理的，也可以采用其他方法。出租企業發生的初始直接費用，是指在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發生的可歸屬于租賃項目的手續費、律師費、差旅費、印花稅等，應當計入當期損益；金額較大的應當資本化，在整個經營租賃期間內按照與確認租金收入相同的基礎分期計入當期損益。對于經營租賃資產中的固定資產，出租人應當采用類似資產的折舊政策計提折舊；對于其他經營租賃資產，應當采用系統合理的方法進行攤銷。或有租金應當在實際發生時計入當期損益。

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