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如何理解買賣合同中的特殊解除權

1．“雙方”享有“任意”解除權的合同

下列三類合同，“雙方當事人”都享有任意解除權：①委托合同。②不定期租賃合同。不定期租賃合同有三種情形：（a）租賃期限6個月以上的合同，當事人未采用書面形式的（《合同法》第215條）；（b）當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明的（《合同法》第232條）；（c）租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的（《合同法》第236條）。③技術開發合同。作為技術開發合同標的的技術已經“由他人公開”，致使技術開發合同的履行沒有意義的。

2．“特定一方”當事人享有“任意”解除權的合同

下列合同，合同的“特定一方”當事人享有“任意解除權”或者“任意變更權”，因行使任意解除權或者任意變更權給對方造成損失的，應承擔損害賠償責任：①加工承攬合同的定作人。②貨運合同的托運人（在貨交收貨人之前）。③租賃合同的承租人（租賃物危及其安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該情形，也不影響其解除權）。④贈與合同的贈與人（其經濟狀況顯著惡化，繼續履行贈與合同嚴重影響其生產、生活的）。⑤保險合同的投保人（《保險法》第15條）。

3．“特定一方”享有法定解除權的合同

下列四類合同，一方實施特定違約行為時，“非違約方”享有法定解除權：①分期付款買賣合同。買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人有權解除合同（《合同法》第167條）。②借款合同。借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人有權解除合同（《合同法》第203條）。③租賃合同。承租人擅自轉租的，出租人有權解除合同（《合同法》第224條）。④承攬合同（《合同法》第253條）。承攬人擅自將承攬的“主要工作”交由第三人完成的，定作人有權解除合同（如果擅自將其承攬的次要工作轉包的，定作人不得解除合同）。

知識擴展

合同法定解除權行使的條件有哪些

　根據《合同法》第九十四條的規定，合同法定解除情形有：(一)因不可抗力致使不能實現合同目的；(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；(五)法律規定的其他情形。

如果原告依約給付被告購房定金，但被告收取該購房定金后，未按合同約定履行義務，其行為已嚴重違約，且被告所賣給原告的兩套房屋已經被法院依法查封、執行，被告的違約行為致使原告不能實現購房協議的目的，根據《合同法》第九十四條第一款第四項的規定，本案滿足法定解除權的行使條件。

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