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土地增值稅清算時(shí)房產(chǎn)費(fèi)怎么扣除

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目金額項(xiàng)下的“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用”。開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除方法，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))第三條加以明確：

方法一：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。例如，其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)期間“財(cái)務(wù)費(fèi)用----利息支出”100萬(wàn)元，按同期同類銀行貸款利率計(jì)算利息僅為80萬(wàn)元，雖然能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С銮夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，但只能扣除80萬(wàn)元。

方法二：凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，全部使用自有資金沒有利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)期間，取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本分別為1000萬(wàn)元、500萬(wàn)元，則房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為150萬(wàn)元。

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)在上述兩種辦法中二選一。

注意在土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

知識(shí)擴(kuò)展

房地產(chǎn)土地增值稅清算可以扣除的項(xiàng)目

一、對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（包含耕地占用稅）、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用----銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用；

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

5、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

二、對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1、房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

評(píng)估價(jià)格=重置成本*成新度折扣率

2、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用；

3、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

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