房地產開發企業銷售期房的財稅處理

房地產開發企業銷售期房的財稅處理？

1.房地產開發企業銷售期房的會計核算

收到期房銷售款

借∶銀行存款

貸∶預收賬款/合同負債

預繳增值稅

借∶應交稅費-預交增值稅

貸︰銀行存款

2.房地產開發企業銷售期房的稅務處理

國稅局公告[2016]18號規定︰

一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅.

應預繳稅款=預收款÷【1+適用稅率或征收率】×3%

適用一般計稅方法計稅的,按照9%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的,按照5%的征收率計算.

【案例解析】

萬華房地產公司開發幸福花園二期項目,并于2020年5月開始預售,收到預售房款872萬元.

1.收到預收房款

借∶銀行存款 8720000

貸∶預收賬款/合同負債 8720000

2.預繳增值稅

872/ 【 1+9%】*3%=24萬元

借∶應交稅費-預交增值稅 240000

貸:銀行存款 240000

房地產開發企業銷售現房的財稅處理

1.房地產開發企業銷售現房的會計核算

根據合同約定收到房款

借:銀行存款

貸:主營業務收入

應交稅費-應交增值稅【銷項稅額】

結轉成本

借︰主營業務成本

貸:開發產品

確認可抵減銷售額的土地價款

借∶應交稅費-應交增值稅【銷項稅額抵減】[土地價款/【1+9%】*9% ]

貸:主營業務成本

2.房地產開發企業銷售現房的稅務處理

國稅局公告[2016]18號規定∶房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部價款和價外費用,扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額.

銷售額的計算公式如下:

銷售額=【全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款】÷【1+9%】

當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算:

當期允許扣除的土地價款=【當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積】×支付的土地價款

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