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房地產項目轉讓的計稅依據應如何認定?
1、增值稅
根據營改增36號文件規定,轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的,轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的,以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的,按照";銷售不動產";繳納增值稅。在此需要注意的是區分在建工程是老項目還是新項目,所適用不同的計稅方法。甲公司需繳納增值稅:【15-4-5.2】/1.09*0.09=0.48億元
2、土地增值稅
《土地增值稅暫行條例》規定,轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人,應依照本條例繳納土地增值稅。很多財務人員在此處會有一個疑惑,轉讓方在土增清算時對于在建工程部分是否可以加計扣除?
由于在建項目轉讓方按銷售不動產稅目計征增值稅,與此同時轉讓方在計交土地增值稅時,應按照《土地增值稅暫行條例》計算。同時享受可加計扣除20%的優惠政策。
甲公司需繳納土地增值稅:【15/1.09-【4+5.2】/1.09-【4+5.2】/1.09*0.2】*30%=1.1億元
3、企業所得稅
根據企業所得稅法規定,轉讓在建項目可視為企業財產的銷售轉讓,應根據相關稅法規定,計繳企業所得稅。轉讓方也應按銷售不動產適用稅率,給被轉讓方開具相應的增值稅發票或其他合理的扣稅憑證,以免受讓方企業所得稅前無法正常扣除。
甲公司需繳納企業所得稅:【15/1.09-4-5.2-0.48-1.1-0.0068】*0.25=0.74億元
4、印花稅
根據印花稅暫行條例及實施細則規定,在建項目的轉讓應依據產權轉移書據項目繳納印花稅。其計稅依據應為在建項目轉讓合同的不含稅價款。甲公司需繳納印花稅:15/1.09*0.0005=0.0068億元
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