房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售包括商品房預(yù)售和現(xiàn)房銷售。商品房預(yù)售的會計核算包括預(yù)售的會計核算和收入確認(rèn)的會計核算。那具體的會計實務(wù)怎么進行呢？快來學(xué)習(xí)下吧~

（一）商品房預(yù)售的會計實務(wù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售,一般涉及意向金、訂金、ⅥP入會費、預(yù)售定金、預(yù)售款以及代收的配套費用、維修基金、辦證費等業(yè)務(wù)的會計核算。

1.意向金、認(rèn)籌金、ⅥP入會費、訂金等的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的誠意金、認(rèn)籌金、ⅥP入會費、訂金等通過“其他應(yīng)付款”核算。

2.預(yù)售定金的核算預(yù)售商品房時承購人交納的定金,可以通過“預(yù)收賬款”科目核算,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取定金應(yīng)繳納增值稅及附加稅費。

3.預(yù)售房款的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同或協(xié)議規(guī)定向承購人預(yù)售取得的購房款,通過“預(yù)收賬款”科目核算。企業(yè)收到的預(yù)交購房款,包括承購人按揭貸款的到賬金額,應(yīng)借記“庫存現(xiàn)金”或“銀行存款”科目,貸記“預(yù)收賬款”科目。

4.按揭保證金的核算

貸款行直接從貸款額中扣收按揭貸款保證金的,借記“銀行存款”、“其他貨幣資金-按揭保證金戶”科目,貸記“預(yù)收賬款”科目;

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從一般結(jié)算戶轉(zhuǎn)入按揭貸款保證金時,借記“其他貨幣資金-按揭保證金戶”科目,貸記“銀行存款”科目。

承購人違約,未及時還款時,貸款行從按揭保證金專戶中扣收承購人還貸本息時,借記“其他應(yīng)收款-××(客戶信息)”科目,貸記“其他貨幣資金-按揭保證金戶”科目;

承購人補交還款額時,做相反會計分錄。按揭保證金解凍時,借記“銀行存款”科目,貸記“其他貨幣資金-按揭保證金戶”科目。

5.代收配套設(shè)施費、辦證費、維修基金的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)收房款的同時會代收天然氣初裝費等配套設(shè)施費、房產(chǎn)證辦證費以及住宅專項維修基金等。住宅專項維修資金,是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。代收的配套設(shè)施費、辦證費、維修基金應(yīng)作為“其他應(yīng)付款”核算。

（二）商品房銷售收入的會計實務(wù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理確認(rèn)銷售商品收入的實現(xiàn),并將已實現(xiàn)的收入及時入賬。

1.商品房銷售收入的確認(rèn)需要會計人員根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》及企業(yè)自身情況作出會計職業(yè)判斷，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體情況及經(jīng)營特點，對確認(rèn)收入的條件進行逐條分析確認(rèn)。

2.商品房銷售收入的計量商品房的銷售收入,應(yīng)按企業(yè)與承購人簽訂的銷售合同或協(xié)議金額或雙方接受的金額確定。如果同時滿足收入確認(rèn)的五個條件,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)商品房銷售收入實現(xiàn),將預(yù)收的房款確認(rèn)為主營業(yè)務(wù)收入,借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”(補交差額部分)、“預(yù)收賬款”科目,貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目(全部房款),并同時結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)的成本,將“開發(fā)產(chǎn)品”科日金額轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本”科目。

3.銷售折扣、折讓及退回的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售過程中,由于各種原因會發(fā)生現(xiàn)金折扣、商業(yè)折扣、銷售折讓或銷售退回等問題,應(yīng)當(dāng)分不同情況進行處理。

現(xiàn)金折扣：銷售商品房涉及現(xiàn)金折扣的,應(yīng)當(dāng)按照扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品房收入金額,現(xiàn)金折扣在實際發(fā)生時計入財務(wù)費用。

商業(yè)折扣：銷售商品房涉及商業(yè)折扣的,應(yīng)當(dāng)開在同一張發(fā)票上，按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品房收入金額。

銷售折讓：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)銷售商品房收入的售出商品房發(fā)生銷售折讓的,應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時沖減當(dāng)期銷售商品房收入,屬于資產(chǎn)負債表日后事項的,適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第20號-資產(chǎn)負債表日后事項》。

銷售退回：應(yīng)當(dāng)分以下情況處理:

(1)未確認(rèn)收入的商品房退回,其會計處理比較簡單,按照退回承購人的房款,借記“預(yù)收賬款”科目,貸記“銀行存款”科目。

(2)已確認(rèn)收入的商品房退回,一般情況下應(yīng)直接沖減退回當(dāng)月的銷售收入、銷售成本等。如果該項銷售已發(fā)生現(xiàn)金折扣,應(yīng)在退回當(dāng)月一并處理,按已付或應(yīng)付的余額沖減營業(yè)收入時,借記“主營業(yè)務(wù)收入”科目,貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”、“財務(wù)費用-現(xiàn)金折扣”等科目;按退回商品房的成本,借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目,貸記“主營業(yè)務(wù)成本”科目。

(3)資產(chǎn)負債表日及之前售出的商品房在資產(chǎn)負債表日至財務(wù)會計報告批準(zhǔn)報出日之間發(fā)生退回的,應(yīng)當(dāng)作為資產(chǎn)負債表日后事項的調(diào)整事項處理,調(diào)整報告年度的收入、成本等。如果該項銷售在資產(chǎn)負債表日及之前已經(jīng)發(fā)生現(xiàn)金折扣的,還應(yīng)同時沖減報告年度的現(xiàn)金折扣。