2018年12月7日財政部發布了修訂后的《企業會計準則第21號——租賃》，財政部規定：

在境內外同時上市的企業以及在境外上市并采用國際財務報告準則或企業會計準則編制財務報表的企業，自2019年1月1日起施行；其他執行企業會計準則的企業自2021年1月1日起施行。

新租賃對承租人會計處理的影響

1.取消承租人經營租賃和融資租賃分類；

2.除短期租賃和低價值資產租賃除外，確認使用權資產和租賃負債；

3.短期租賃（12個月以內）和低價值租賃與原租賃準則中經營租賃處理方法基本一致。

【案例】辦公樓租賃合同主要信息摘錄

承租人：甲公司 出租人：乙公司

租賃地址：（辦公寫字樓）A大廈18層 租賃面積：3000平米

租期：2021年10月1日至2024年12月31日 免租期：3個月（2021年免租金）

月租金：40萬，合計租金1440萬。

支付方式：按季度預付。 支付日期：每季度首日。（首次支付日期2022年1月1日）

押金條款：簽訂合同支付押金100萬，租賃結束歸還給甲公司。

其他支出：租賃補償款30萬（給原租戶），租金交易傭金（給中介）10萬。

其他信息：甲公司無法確定租賃內含利率，增量借款季度利率1%。

為簡化處理，假設不考慮相關稅費影響。

承租人甲公司的會計處理如下：

一、計算租賃期開始日租賃付款額的現值，并確認租賃負債和使用權資產。

1.租賃負債（2021年10月1日）計算過程如下：

12期（季度）租賃付款額＝3×40×12＝1440（萬元）

租賃付款額的現值＝120×（P/A，1%，12）＝1350（萬元）

未確認融資費用＝1440-1350＝90（萬元）

2.使用權資產計算過程：

使用權資產＝租賃負債＋初始直接費用＝1350＋30＋10＝1390（萬元）

二、使用權資產和租賃負債相關入賬處理

2021年10月1日

借：使用權資產 1390萬元

租賃負債——未確認融資費用 90萬元

貸：租賃負債——租賃付款額 1440萬元

銀行存款 40萬元

三、使用權資產和租賃負債的后續計量

2021年10月31日

1.使用權資產折舊

借：管理費用——租賃費 35.6萬元

貸：使用權資產累計折舊 1390萬元/39月＝35.6萬元

2.租賃負債攤銷

借：財務費用 1350×1%/3=4.5 萬元

貸：租賃負債——未確認融資費用 4.5萬元

11月，12月會計處理同上

四、支付租金

2022年1月1日

借：租賃負債——租賃付款額 120萬元

貸：銀行存款 120萬元

五、使用權資產和租賃負債的后續計量

2022年1月31日

1.使用權資產折舊

借：管理費用——租賃費 35.6萬元

貸：使用權資產累計折舊 1390萬元/39月＝35.6萬元

2.租賃負債攤銷

借：財務費用 （1350＋4.5×3-120）×1%/3=4.15 萬元

貸：租賃負債——未確認融資費用 4.15萬元

2月，3月會計處理同上，后續季度以此類推

隨著經濟的日益發展，一方面幾乎每家企業都會涉及租賃的業務，租辦公樓、租廠房、租用車輛設備等；另一方面新租賃準則的實施和稅法的不斷變化對企業租賃業務的財稅處理提出了更高的要求，困擾了很多一線的財務工作者。