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房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)成本收入分錄

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式購銷合同，所收到的均為預(yù)售房地產(chǎn)款，一律不確認收入，其款項暫記入"預(yù)收帳款"科目

收到房款時帳務(wù)處理：

借：銀行存款

貸：預(yù)收帳款-按房號及客戶名稱進行明細核算

2、開發(fā)項目完工經(jīng)驗收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照購銷合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后可以確認銷售收入的實現(xiàn)。

借：預(yù)收帳款、應(yīng)收帳款等科目

貸：營業(yè)收入

同時結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本

借：經(jīng)營成本營業(yè)稅金及附加

貸：開發(fā)產(chǎn)品-相關(guān)明細科目應(yīng)交稅費-應(yīng)交營業(yè)稅、應(yīng)交土地增值稅等

結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本的方法

第一步：整理銷售資料，確認銷售收入

就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進行核對，看看銷售清單的金額是否跟賬面金額"預(yù)收賬款"金額一致.銷售清單應(yīng)該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經(jīng)收款、欠款金額等要素.核對一致后，確認一下銷售收入和已經(jīng)銷售面積，算出平均單價.按照.確認的銷售收入做憑證：

借：預(yù)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

第二步：整理工程施工合同清單和結(jié)算單。

這個步驟比較麻煩，因為施工合同比較多，結(jié)算單有的合同可能有，有的可能沒有.一般應(yīng)該把合同按照成本類別分別進行整理.也就是按照土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費等類別，列出清單.清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結(jié)算數(shù).整理出來之后，分別算出各個類別合同的結(jié)算數(shù)。

第三步：整理好的合同清單跟賬面金額進行核對。

各個類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進行核對，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致。

1.款項已經(jīng)支付，但是施工單位發(fā)票沒有開具，由于在預(yù)付賬款掛著，造成賬面金額比合同金額要少.這樣的話，督促施工單位在結(jié)算之前，把發(fā)票開具過來。

2.施工單位還沒有結(jié)算，發(fā)票也沒有開具，造成賬面金額比合同金額少.這樣的話，可以按照國稅發(fā)2008年41號文進行不超過10%的預(yù)提，進入到成本。

3.施工單位質(zhì)保金發(fā)票沒有開具.這個可以督促施工單位把質(zhì)保金發(fā)票開過來。

4.施工單位因為疏忽，多開了發(fā)票，但是企業(yè)沒有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回。

5.有一部分成本，由于金額較小，既沒有簽合同，也沒有做結(jié)算.但是實際上已經(jīng)發(fā)生.把這一部分成本按照類別，添加到合同清單里面。

最后，合同清單金額和預(yù)提之后的賬面金額完全一致。

預(yù)提時候：

借：開發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款-預(yù)提

按照這個金額結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)產(chǎn)品。

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸：開發(fā)成本

第四步：計算出開發(fā)產(chǎn)品成本單價，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品到產(chǎn)品銷售成本。

這一步最重要的一點是確定結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品面積，這個面積應(yīng)該等于可銷售面積+車庫面積+開發(fā)商可以辦理房產(chǎn)證的公共配套面積.開發(fā)產(chǎn)品單價=開發(fā)產(chǎn)品/結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品面積

根據(jù)第一步算出來的銷售金額，計算出來產(chǎn)品銷售成本

產(chǎn)品銷售成本=開發(fā)產(chǎn)品單價*已經(jīng)銷售面積

賬務(wù)處理：借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

注意，開發(fā)產(chǎn)品和主營業(yè)務(wù)成本是有區(qū)別的，開發(fā)產(chǎn)品歸集的是全部成本對象，也就是說，開發(fā)產(chǎn)品是發(fā)生的全部的成本.而主營業(yè)務(wù)成本僅僅歸集的是已經(jīng)銷售的產(chǎn)品的成本.只有在全部物業(yè)已經(jīng)售馨，并且開發(fā)商沒有自留物業(yè)的時候，兩者才相等。

第五步：把主營業(yè)務(wù)收入和主營業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤.這一步跟其他行業(yè)的賬務(wù)處理一樣，不在贅述。

房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)成本收入分錄，要進行成本收入的分錄首先一點就是確認房地產(chǎn)收入的條件再進行結(jié)轉(zhuǎn)成本.通過本文的解答相信大家已經(jīng)知道了房地產(chǎn)企業(yè)如何確認成本，以及在成本確認后如何進行結(jié)轉(zhuǎn)成本了。

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