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北京某房地產開發(fā)有限公司案例

一、案件背景情況

1、案件來源

本案件為房地產專項檢查案件。

2、納稅人基本情況

被查企業(yè)成立于2xxx年5x月xx日，注冊資本為xxxx萬人民幣，出資比例為A某出資700萬人民幣占11.67%、TT有限公司出資1300萬元人民幣占21.67%、FF經貿有限公司出資900萬元人民幣占15%、北京MM科貿有限公司出資40萬元人民幣占0.66%、北京HH置業(yè)有限公司出資3060萬人民幣占51%。法人代表：Y某，財務負責人：Z某。經營范圍： 房地產開發(fā)、銷售；對自有房屋的物業(yè)管理；房地產經濟信息咨詢（不含中介）；銷售金屬材料、建筑材料、五金交電化工（不含易制毒制品）。注冊地點：北京市。

二、檢查過程及采取的方法

1、檢查預案

檢查組接到案件后，進行了相關預案，通過查閱其征管系統(tǒng)及發(fā)票系統(tǒng)和相關的文件資料對案件進行了初步的評估判斷，并重點對其企業(yè)所得稅的結轉經營收入情況進行了政策法規(guī)的查詢和匯總。

三、 項目情況

被查企業(yè)開發(fā)項目名稱“HHHH”，位于DD區(qū)，項目類型：住宅、配套、車庫，占地面積13,225.34平方米，總建筑面積74,783.40平方米，其中地上建筑面積53,767.00平方米，地下建筑面積21,016.40平方米。項目分1號樓（北樓）、2號樓（南樓）、配套公建及車庫三部分，共有房屋306套，車庫334個。2009年7月取得《商品房預售許可證》（京房售證字[2xxx]xxx號）批準總可銷售面積56,338.53平方米。

四、違法事實及處理結果：

（一）違法事實：

1、房產稅檢查情況

被查企業(yè)辦公場所為租賃“中國GGGG有限公司”的房屋，未發(fā)現自用房屋的情況。但檢查期間存在車庫出租的情況，檢查期間出租建筑面積874.32平方米。被查企業(yè)于2009年9月開始陸續(xù)簽訂車庫出租合同，應于次月起在2010年4月征期進行繳納。截止2010年3月底，被查企業(yè)賬面實際完成投資額544,656,494.76元，總建筑面積74,783.40平方米，計算應繳納房產稅26,744.67元，已繳納房產稅0.00元，少繳納房產稅26,744.67元。

2、企業(yè)所得稅檢查情況

被查企業(yè)2008年度企業(yè)所得稅以未完工產品按預計毛利率計算繳納企業(yè)所得稅，2009年9月取得驗收備案，2009年度企業(yè)所得稅按完工產品計算企業(yè)所得稅。

被查企業(yè)2008年度預售收入9,947,687元，預計毛利率20%，預計毛利額1,989,537.40元，管理費用1,280,173.82元，銷售費用2,468,525.60元，財務費用620.41元，期間費用合計3,749,319.83元，營業(yè)稅金及附加547,122.79元，土地增值稅99,476.87元，應納稅所得額為負2,406,382.09元。被查企業(yè)業(yè)務招待費實際列支350,114.18元，允許稅前列支49,738.44元，超標列支300,375.74元，調增應納稅所得額300,375.74元，調整后，被查企業(yè)2008年度虧損2,106,006.35元。

2009年度企業(yè)所得稅按完工產品計算繳納，可銷售面積56,338.53平方米，已實現銷售的可售面積36,792.89平方米，2009年度已銷開發(fā)產品的銷售收入640,404,702.10元。2009年度成本對象總成本524,603,312.20元，另根據2006年被查企業(yè)與北京市KKKK有限公司簽訂的《拆遷補充協(xié)議書》，被查企業(yè)分別在2010、2011年取得北京KKKK有限公司開具發(fā)票286,000,000元，據此計算可售面積單位成本14,388.08元，已銷開發(fā)產品計稅成本529,379,067.92元。管理費用3,062,296.83元，銷售費用12,548,207.44元，財務費用負38,656.05元，期間費用合計15,571,848.22元，營業(yè)稅金及附加35,225,169.22元，土地增值稅6,404,047.02元，營業(yè)外收入476,530.46元，應納稅所得額為53,348,039.26元。營業(yè)招待費、個人通訊費超標列支215,332.32元，調增215,332.32元，彌補以前年度虧損5,888,589.59元，最終應納稅所得額47,674,781.99元，應繳企業(yè)所得稅11,918,695.50元，已繳企業(yè)所得稅8,249,712.82元，少繳企業(yè)所得稅3,668,982.68元。

3、發(fā)票檢查

發(fā)票開具情況：被查企業(yè)2008年1月-2010年5月共計開具530張，退票124張，廢票433張，實際開具發(fā)票金額為621,918,819.60元。

發(fā)票取得情況：檢查組抽查檢查了被查企業(yè)2008年9、11月、2009年11、12月取得全部發(fā)票，共計260張，開票金額為4,915,376.28元，發(fā)現其中兩張合計金額為250,000.00元的發(fā)票存在領購單位與開具單位不符的情況。

經抽查檢查，被查企業(yè)取得的發(fā)票中存在開票單位與領購單位不符的情況，根據《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》36條*9款第四項、《中華人民共和國發(fā)票管理辦法實施細則》49條第二項，屬于未按規(guī)定取得發(fā)票的行為。

針對檢查中發(fā)現的問題，并根據涉稅違法行為的情節(jié)和性質，對該單位進行以下處理：

（一）房產稅

根據《廢止《/font>城市房地產稅暫行條例>等行政法規(guī)》（國務院令第546號）、《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）*9條、第二條、第三條、第四條、第七條、第九條的規(guī)定，被查企業(yè)應補繳房地產稅26,744.67元。

（二）根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》*9條、第二條、第三條、第四條、第七條第八款、《北京市地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干業(yè)務問題的通知》京地稅企（1998）110號*9條以及《北京市地方稅務局關于明確企業(yè)所得稅若干政策業(yè)務問題的通知》京地稅企（2002）526號第五條的相關規(guī)定，該單位應補繳企業(yè)所得稅3,668,982.68元。

（三）滯納金

根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條的規(guī)定，對被查企業(yè)應繳未繳房地產稅的行為加收房地產稅滯納金1,029.67元。

根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條的規(guī)定，對被查企業(yè)應繳未繳企業(yè)所得稅的行為加收房地產稅滯納金56,869.23元。

（四）罰款

根據《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》36條*9款第四項、《中華人民共和國發(fā)票管理辦法實施細則》49條第二款，以及《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》36條第二款，對被查企業(yè)未按規(guī)定取得發(fā)票的行為處以9000元罰款。

五、案例分析

房地產企業(yè)所得稅經營收入結轉稅務處理的法律判定。

國稅發(fā)〔2009〕31號第三條規(guī)定，企業(yè)房地產開發(fā)經營業(yè)務包括土地的開發(fā)、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

1、開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

2、開發(fā)產品已開始投入使用。

3、開發(fā)產品已取得了初始產權證明。

國稅發(fā)〔2009〕31號第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規(guī)定確認：

1、采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。

2、采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

3、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

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