土地增值稅知識(shí)匯總

發(fā)表于：2018-10-04 20:45:36
分類：會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)

　　土地增值稅的定義
　　土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。
　　土地增值稅的特點(diǎn)
　　（一）已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象
　　（二）征稅面比較廣
　　（三）采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額
　　（四）實(shí)行超率累進(jìn)稅率
　　（五）實(shí)行按次征收，納稅時(shí)間、納稅方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況而定
　　土地增值稅的征稅范圍
　　（一）一般征稅范圍規(guī)定
　　1）土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。
　　2) 土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用稅權(quán)課稅，地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；
　　3)土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。
　　（二）若干具體征稅范圍的規(guī)定
　　1合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的
　　2交換房地產(chǎn)
　　3房地產(chǎn)抵押
　　4房地產(chǎn)出租
　　5房地產(chǎn)評(píng)估增值
　　6國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物
　　7房地產(chǎn)的代建房行為
　　8土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地
　　（三）不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況(不征)
　　1) 房地產(chǎn)繼承(無收入)
　　2) 房地產(chǎn)贈(zèng)與(對(duì)象有限定，無收入)
　　3) 房地產(chǎn)出租(權(quán)屬未變)
　　4) 房地產(chǎn)抵押期內(nèi)(權(quán)屬未變)
　　5) 房地產(chǎn)的代建房行為(權(quán)屬未變)
　　6) 房地產(chǎn)評(píng)估增值
　　（四）免征土地增值稅的情況(免征或暫免征收)
　　1) 個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)
　　2) 合作建房建成后按比例分房自用
　　3) 與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無關(guān)的投資聯(lián)營(yíng)，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到被投資企業(yè)
　　4) 企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中
　　5) 因國家建設(shè)需要依法征用收回的房地產(chǎn)
　　6) 建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的
　　7) 企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%
　　土地增值稅的收入
　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（1993年第138號(hào)文）第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。
　　貨幣收入指：現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫卷、金融債券、股票等有價(jià)證券。
　　實(shí)物收入指：房屋、土地、鋼材等，實(shí)物的價(jià)值不太容易確定，一般需要評(píng)估。
　　共他收入指：如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、商譽(yù)權(quán)等。此類比較少見，其價(jià)值需要進(jìn)得評(píng)估。
　　土地增值稅的成本扣除項(xiàng)目
　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條：條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：
　　（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用。
　　（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。具體如下：
　　1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
　　土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。
　　2、前期工程費(fèi)
　　前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。
　　3、建筑安裝工程費(fèi)
　　建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
　　4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
　　基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
　　5、公共配套設(shè)施費(fèi)
　　公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓約開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
　　6、開發(fā)間接費(fèi)用
　　開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
　　（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
　　財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)法規(guī)計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。
　　凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)法規(guī)計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。
　　上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府法規(guī)。
　　（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加也可視同稅金扣除。營(yíng)改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。
　　允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，印花稅不再單獨(dú)扣除。
　　（五）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目
　　財(cái)政部確定的一項(xiàng)重要扣除項(xiàng)目是，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。
　　（六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
　　土地增值稅的成本
　　（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額
　　指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。
　　按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅。
　　【解釋】取得土地使用權(quán)所支付的金額，可以有三種形式：
　　（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；
　　（2）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金；
　　（3）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。
　　土地支付金額的配比：
　　實(shí)際扣除土地金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額×（已開發(fā)土地/全部土地）×（已售房/全部房）

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