房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成本扣除條件，經(jīng)常有小伙伴遇到這個(gè)問題，下面由數(shù)豆子為大家整理相關(guān)內(nèi)容，一起來看看吧。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成本扣除條件

答：例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司（一般納稅人），2016年2月在取得的8000平方米的土地上進(jìn)行房屋開發(fā)，分二期開發(fā)。土地成本17010萬元（含土地出讓金及拆遷補(bǔ)償費(fèi)），規(guī)劃建筑總面積37400平方米。一期建造6＋1型多層住宅9600平方米，占地面積（含小區(qū)內(nèi)道路、綠地等公攤面積）2600平方米，符合簡易計(jì)稅條件，實(shí)行簡易計(jì)稅；二期建造30層型高層住宅18000平方米，占地面積2200平方米，采用一般計(jì)稅方式；項(xiàng)目配套建設(shè)學(xué)校9800平方米，占地3200平方米，建成后直接移交政府有關(guān)部門。（為簡化計(jì)算，本例假設(shè)企業(yè)以分期項(xiàng)目作為土地增值稅清算項(xiàng)目和企業(yè)所得稅成本核算對(duì)象）

1、增值稅：

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的計(jì)算中，對(duì)于簡易計(jì)稅項(xiàng)目，無需考慮土地價(jià)款。一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，土地價(jià)款作為銷售收入的扣除項(xiàng)。

銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

二期總計(jì)可扣除土地價(jià)款：17010*18000/（9600+18000）=11088萬元。企業(yè)應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款中二期分?jǐn)偟目煽鄢恋貎r(jià)款11088萬元。

假設(shè)二期項(xiàng)目本期銷售面積4000平方米

則本期增值稅收入可扣除土地價(jià)款=17010*4000/（9600+18000）=2465.22萬元。

2、土地增值稅：

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定．可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂＿@里的總面積和總建筑面積，根據(jù)國稅函〔1999〕第112號(hào)及國稅發(fā)〔2006〕第187號(hào)的規(guī)定，應(yīng)是可轉(zhuǎn)讓面積，即開發(fā)總面積（建筑面積）減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積（建筑面積）后的剩余面積（建筑面積）。

1、占地面積法：

（1）一期開發(fā)土地面積占總土地面積的比例＝2600÷4800×100%＝54%

一期應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地價(jià)款＝17010×54%＝9185.4萬元

（2）二期開發(fā)土地面積占總土地面積的比例＝2200÷4800×100%＝46%

二期應(yīng)分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)款＝17010×46%＝7824.6萬元

2、建筑面積法：

（1）一期開發(fā)建筑面積占總建筑面積的比例＝9600÷（9600+18000）×100%＝35%

一期應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地價(jià)款＝17010×35%＝5953.5萬元

（2）二期開發(fā)建筑面積占總建筑面積的比例＝18000÷（9600+18000）×100%＝65%

二期應(yīng)分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)款＝17010×65%＝11056.5萬元

（注：采用不同的分配方法，不同的成本對(duì)象分擔(dān)的成本費(fèi)用不盡相同，實(shí)際工作中盡可能采用較合理的分配方法。本案按建筑面積法比較合理）

三、企業(yè)所得稅：

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成本，國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)規(guī)定，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)取得稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

一期項(xiàng)目土地面積占總土地面積=2600/（2600+2200+3200）=33%

一期應(yīng)負(fù)擔(dān)土地成本=17010×33%=5613.30萬元

二期項(xiàng)目土地面積占總土地面積=2200/（2600+2200+3200）=28%

二期應(yīng)負(fù)擔(dān)土地成本=17010×28%=4762.80萬元

公共配套設(shè)施（學(xué)校）占總土地面積=3200/（2600+2200+3200）=39%

公共配套設(shè)施（學(xué)校）應(yīng)負(fù)擔(dān)土地成本=17010×39%=6633.90萬元

（ 注：對(duì)于無償移交政府及屬于全體業(yè)主不能有償轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施應(yīng)單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算，并按其實(shí)際發(fā)生的全部成本根據(jù)建筑面積法分配計(jì)入一二期項(xiàng)目成本）

由上可見，由于各種種規(guī)定的不同，造成土地成本在不同稅種間的歸集和分配也各不相同，并直接影響著相關(guān)稅種的計(jì)算。建議房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格對(duì)照相關(guān)規(guī)定，并建立完善分稅種的輔助帳和臺(tái)帳，確保土地成本的準(zhǔn)確核算，及時(shí)防范和規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)土地成本能抵扣進(jìn)項(xiàng)嗎？

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本包括土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)六項(xiàng)。其中，土地成本一般占據(jù)計(jì)稅成本的40%以上。因此，“營改增”后土地成本能否抵扣、如何抵扣，就成為決定房企稅負(fù)高低的關(guān)鍵所在，房地產(chǎn)企業(yè)土地成本將在賬務(wù)處理、業(yè)務(wù)模式等面臨諸多挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式具有多樣性，比如土地轉(zhuǎn)讓，土地出讓，股權(quán)收購，合作建房等等，均屬于發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移性質(zhì)的增值稅應(yīng)稅行為，這種取得土地的方式完全可以在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)增值稅時(shí)，運(yùn)用抵扣法來實(shí)現(xiàn)土地成本進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。允許房企憑財(cái)政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證，房企的稅負(fù)將有所減輕。

筆者依據(jù)“營改增”試點(diǎn)新稅政，系統(tǒng)歸納梳理“營改增”房企土地成本不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅或不得扣除的十一種情形，供“營改增”試點(diǎn)企業(yè)參考和借鑒。同時(shí)，建議納稅人從實(shí)操層面的具體要求出發(fā)，密切關(guān)注土地成本抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的政策法規(guī)和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)營改增征管動(dòng)態(tài)，謹(jǐn)慎操作土地成本抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的相關(guān)事項(xiàng)，在盡享“營改增”新稅政紅利的同時(shí)，重視防控土地成本不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

01土地價(jià)款以外的其他土地成本項(xiàng)目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。

支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。而《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號(hào)第二十七條第一款，，明確的開發(fā)產(chǎn)品土地計(jì)稅成本支出的內(nèi)容為：土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

也就是說，依據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)公司從五月1日后，能扣除的成本只限于土地出讓金，而土地出讓金的扣除必須憑當(dāng)?shù)刎?cái)政部門開具的行政事業(yè)收收據(jù)扣除。因此，市政配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、排污費(fèi)、異地人防建設(shè)費(fèi)不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

土地成本除了土地買價(jià)或出讓金允許抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額以外，其他土地成本構(gòu)成項(xiàng)目一律不得抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

02股權(quán)收購被收購方土地屬于國家無償劃撥

股權(quán)收購是指一個(gè)公司收購另一公司的股權(quán)，得到了被收購方的土地，如果被收購方的土地是通過招拍掛取得的，收購方按被收購方原來取得的國土部門出具的行政事業(yè)性收據(jù)，抵扣11%。如果被收購方的土地是通過轉(zhuǎn)讓所得得到的土地，被收購方原來對(duì)土地的入賬價(jià)值，以原來被轉(zhuǎn)讓方視同銷售開具的票據(jù)作價(jià)，如果被收購方是通過國家無償劃撥來的則不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的。

03合作建房方式視同銷售取得土地

合作建房，是指由一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金的合作建房。對(duì)非房開公司出土地，房地產(chǎn)公司出資金的合作建房，非房地產(chǎn)公司視同銷售，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)征11%的增值稅，也就是說，非房地產(chǎn)公司與房地產(chǎn)公司合作建房，約定分房產(chǎn)或分利潤，不論哪種方式，都視同銷售。

此前，《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財(cái)稅[2003]16號(hào))文件規(guī)定：“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。也就意味著土地價(jià)值在受讓土地使用權(quán)時(shí)，如果受讓的土地使用權(quán)全部收入大于土地使用權(quán)購置或受讓原價(jià)，計(jì)稅基礎(chǔ)發(fā)生了變化，因此，營改增后土地成本按照初始價(jià)值受讓，房地產(chǎn)企業(yè)可以按出地一方提供的行政事業(yè)性收據(jù)扣除其進(jìn)項(xiàng)稅額。視同銷售且受讓的土地使用權(quán)全部收入大于土地使用權(quán)購置或受讓原價(jià)的話，即使非房開公司（出地方）能夠提供合法有效的行政事情性收據(jù)，就不能抵扣其進(jìn)項(xiàng)稅額。

04超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第七條規(guī)定，一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。

05銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡易方法計(jì)稅

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

06預(yù)收款預(yù)繳增值稅土地價(jià)款

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。根據(jù)以上規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款預(yù)繳增值稅，在計(jì)算預(yù)繳增值稅時(shí)不能扣除價(jià)款。對(duì)預(yù)收款預(yù)繳增值稅時(shí)，不得開具發(fā)票。因此，預(yù)繳預(yù)收款增值稅，可以選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，按照5%的征收率計(jì)算，并不得開具發(fā)票。

07計(jì)算應(yīng)稅銷售額非當(dāng)期對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款

土地價(jià)款并非一次性從銷售額中扣除，而是要隨著銷售額的確定，逐步扣除。也就是說，只有房企將所有“可供”銷售的面積賣完時(shí)，土地價(jià)款才會(huì)全部扣除。

因此，在計(jì)算應(yīng)稅銷售額時(shí)，非當(dāng)期對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款不得扣除。當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款計(jì)算公式為：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

以上詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成本扣除條件是怎樣的，也介紹了房地產(chǎn)企業(yè)土地成本能抵扣進(jìn)項(xiàng)嗎。作為一名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員，特別是掌握稅務(wù)的會(huì)計(jì)人員，一定要非常清楚，土地成本的扣除條件。如果你閱讀了本文內(nèi)容，依然不是很明白，那么咨詢一下數(shù)豆子在線老師吧。