房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品有哪些特征，關于這個問題，一直是大家所關注的內容，如果不太了解，也別著急，一起來看看數(shù)豆子為大家整理的相關知識吧。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品有哪些特征

房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品，受到行業(yè)的限定，其產(chǎn)品具有產(chǎn)品位置的固定性、產(chǎn)品使用壽命長、開發(fā)周期大、造價高、開發(fā)經(jīng)營過程獨特等方面的特性，具體分析如下：　　

一、產(chǎn)品位置的固定性　　

房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，因為土地無法移動，房屋又依地而建，固定在一定的土地上，因此也很難移動其位置。房地產(chǎn)位置的固定性就使得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營必須進行充分的可行性研究。　　

二、使用壽命的長期性　　

房產(chǎn)和地產(chǎn)是相當耐久的資產(chǎn)，土地是不可毀滅的自然資源，具有永恒的使用價值：房屋建成后，若無重大自然災害，其使用期限可達幾十年以致上百年。房地產(chǎn)使用壽命的長期性，要求房地產(chǎn)開發(fā)建設必須重視工程質量，做到百年大計，質量第一。　　

三、開發(fā)建設周期長、耗資大　　

房地產(chǎn)開發(fā)建設要經(jīng)過可行性研究、勘察設計、工程施工、竣工驗收等若干階段，由房地產(chǎn)企業(yè)，建筑安裝施工企業(yè)、物資供應部門、市政和勘察設計等單位共同協(xié)作完成，其開發(fā)建設周期一般工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期要長得多，土地價格逐年增長，每畝地上萬元乃至數(shù)十萬元，每平方米房屋早數(shù)百元乃至數(shù)千元，因此，房地產(chǎn)開發(fā)建設需要巨額的資金，且周轉率極低，一般均需向金融機構取得長期貸款四、開發(fā)經(jīng)營過程獨特　　

房屋是建筑工人按照規(guī)劃和特定設計圖紙的要求，通過建筑安裝等施工活動建造完成的。由于城市規(guī)劃的藝術性對房屋外形，結構多姿多態(tài)的要求，由于房屋的用途各異，由于購房者對房屋性能、結構和內部裝飾等千差萬別的需求，使不可能像其他工業(yè)產(chǎn)品那樣，按照同一設計圖紙大量大批復制。即使按同一設計圖紙建造的住宅，也會因建造時間，地點，氣候條件等不同而有所不同，土地是一種自然資源，每一塊土地因其所在地的水文地質條件，工程地質條件不同，土地用途的不同，其開發(fā)過程也有很大差別。

因此，不會存在完全相同的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程。房地產(chǎn)必須按每棟房屋和每宗土地單件地組織設計，開發(fā)和經(jīng)營，會計核算也要提供各單位建筑產(chǎn)品的成本及其成果。  

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的流程

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。、

6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內容進行審查。

7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設計審查。

2、人防辦進行人防設施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設單位辦理施工報建登記。

2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質量監(jiān)督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

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