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長期待攤費用的稅務處理(九)

和非經營性房地產，更類似于我國內地的房產(城市房地產)稅和城鎮土地使用稅，一國內使用名稱相同、內容不同的兩個物業稅概念容易產生歧異。二是物業稅易與物業費混為一談，容易引起百姓對“物業”既收費、又征稅的誤解和反感。三是近十多年來，我國財稅部門在對房地產稅制的研究中，大多采用房地產稅這一概念。因此，采用房地產稅而不是物業稅的概念，更加符合我國國情，也更易于被人們接受。

【對個人自有住房征收物業稅的問題】

我國現行房地產稅收對個人自有自住住房免稅，但是對個人住房用于出租或其他經營目的的，要征收房產稅、城鎮土地使用稅或城市房地產稅。

從國際上房地產稅收實踐以及近十多年來我國對房地產稅的研究成果看，對個人自有自住住房征稅，既是多數國家的普遍做法，也是我國物業稅的改革方向，是大勢所趨。同時，個人住房的商品化、住房條件的不斷改善以及住房在個人和家庭財產中主體地位的確立，也為對個人住房征稅提供了現實基礎。面臨的問題是如何確定應稅住房的范圍。

分析發達國家和發展中國家的做法，會發現一些共同點。例如：有的按房屋面積劃分等級，面積大的征稅、征重稅，面積小的減稅或免稅；有的按房屋價值劃分等級，對價值高的征稅、征重稅，對價值低的減稅或免稅；有的按房屋套數分類，對兩套或兩套以上的住房征稅、征重稅，對單套住房減稅或免稅。有的按房屋用途分類，個人住房用于經營的，稅負較重，個人住房用于自住的，稅負較輕；還有的對住房所有者按勞動能力分類，對老人、喪失勞動能力的人以及殘疾人居住用房實行稅收減免。

上述做法，值得我國在設計物業稅稅制時予以考慮。但是，這些經驗多數是物業稅比較成熟的國家的做法，在我國物業稅開征初期，不可能盡善盡美、一蹴而就。因此，我們應本著循序漸進的原則，結合我國個人房地產登記資料不完善、信息化建設落后的實際情況，考慮減輕地方政府對開征物業稅會影響當地房地產業 和財政收入的顧慮等因素，嘗試征稅范圍廣(包括農村地區)、免稅房產多(普通住宅)、重點對少數高價值房產征稅的做法，待條件成熟后，再逐步健全、擴大范圍。

物業稅在國外怎么征收

物業稅在國外不少國家早已開始執行，不同國家的征稅方式也大不相同。

在加拿大，政府對100%的物業征稅。對擁有二套住宅的人還以高稅率征收，對自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優惠。

在法國，政府采用土地年度稅的形式征收不動產稅。

在荷蘭，地方政府和中央政府課征的財產稅，主要課稅對象是房屋。

在美國，擁有房產后每年交不動產稅給州政府。各州稅率有所不同，幅度在房產價值的1%到2%之間。

在新西蘭和澳大利亞，不動產稅則是政府根據房屋的占地面積和每年進行評估的房屋價值按0.3%到1%征收。

某大型商場，增值稅一般納稅人，企業所得稅實行查賬征收方式。假定每銷售100元商品，其平均商品成本為60元。年末商場決定開展促銷活動，擬定“滿100送20”，即每銷售100元商品，送出20元的優惠。具體方案有如下幾種選擇：

1.顧客購物滿100元，商場送8折商業折扣的優惠；

2.顧客購物滿100元，商場贈送折扣券20元（不可兌換現金，下次購物可代幣結算）；

3.顧客購物滿100元，商場另行贈送價值20元禮品；

4.顧客購物滿100元，商場返還現金“大禮”20元；

5.顧客購物滿100元，商場送加量，顧客可再選購價值20元商品，實行捆綁式銷售，總價格不變。

現假定商場單筆銷售了100元商品，各按以上方案逐一分析各自的稅收負擔和稅后凈利情況如下（不考慮城建稅和教育費附加等附加稅費）：

方案一：滿就送折扣。這一方案企業銷售100元商品，收取80元，只需在銷售票據上注明折扣額，銷售收入可按折扣后的金額計算，假設商品增值稅率為17%，企業所得稅稅率為33%，則：應納增值稅=(80÷1.17)x17%－（60÷1.17）x17%=2.90(元)；銷售毛利潤=80÷1.17－60÷1.17=17.09(元)；應納企業所得稅=17.09x33%=5.64(元)；稅后凈收益=17.09－5.64=11.45(元)。

方案二：滿就送贈券。按此方案企業銷售100元商品，收取100元，但贈送折扣券20元，如果規定折扣券占銷售商品總價值不高于40%（該商場銷售毛利率為40%，規定折扣券占商品總價40%以下，可避免收取款項低于商品進價），則顧客相當于獲得了下次購物的折扣期權，商場本筆業務應納稅及相關獲利情況為：

應納增值稅=(100÷1.17)x17%－（60÷1.17）x17%=5.81(元)；

銷售毛利潤=100÷1.17－60÷1.17=34.19(元)；

應納企業所得稅=34.19x33%=11.28(元)；

稅后凈收益=34.19－11.28=22.91(元)。

但當顧客下次使用折扣券時，商場就會出現按方案一計算的納稅及獲利情況，因此與方案一相比，方案二僅比方案一多了流入資金增量部分的時間價值而已，也可以說是“延期”折扣。

方案三：滿就送禮品。此方案下，企業的贈送禮品行為應視同銷售行為，應計算銷項稅額；同時由于

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