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土地出讓金返還用于拆遷或安置補償的稅務處理

目前，招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現實中，一些開發商先期介入拆遷，政府以“生地”招拍掛，由開發商代為拆遷。在開發商繳納土地出讓金后，政府部門將其部分返還給開發商，用于拆遷或安置補償。

案例

某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業已繳納10000萬元土地出讓金。

協議約定，在土地出讓金入庫后，以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平方米土地及地上建筑物的拆遷費用支出。國土部門委托房地產開發公司代理建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費。約定返還的3000萬元中，用于拆遷費用1000萬元，用于動遷戶補償2000萬元。企業實際向動遷戶支付補償款1500萬元。

稅務處理

營業稅

根據《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）第二條規定，納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入，應按照“建筑業”稅目繳納營業稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業--代理業”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業額計算繳納營業稅。

因此，此案返還款3000萬中，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務的收入1000萬元，應按“建筑業”繳納營業稅30萬元。代理支付動遷補償款的差額，應按“服務業--代理業”征收營業稅25萬元[（2000－1500）x5%]。

企業所得稅

返還款3000萬元中，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入1000萬元，扣除相對應的成本費用后，差額應計入當年的應納稅所得額。代理支付動遷補償款差額，應計入當年的應納稅所得額。企業實際發生的與上述業務相關的營業稅等稅費，可以在發生當年扣除。

土地增值稅

土地增值稅暫行條例第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。土地增值稅暫行條例實施細則第二條規定，條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。

企業取得的返還款3000萬元中，屬于提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入和代理服務取得的收入，不屬于轉讓不動產收入，因此，不征收土地增值稅。此收入不算土地增值稅清算收入。企業應該將繳納的土地出讓金10000萬元全額計入開發成本中。

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