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契稅的六種納稅籌劃方法例解

契稅是以境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為為征稅對(duì)象，依據(jù)土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格，向承受的單位和個(gè)人征收的一種稅。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于征收機(jī)關(guān)直接征收契稅的通知》（國(guó)稅發(fā)[2004]137號(hào)）文件規(guī)定，契稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)直接征收，并普遍適用于有應(yīng)稅行為的單位和個(gè)人。

在目前的經(jīng)濟(jì)生活中，涉及到轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的契稅繳納行為較多， 根據(jù)契稅繳納的稅收政策進(jìn)行納稅籌劃，降低契稅支出，日益為各方面納稅人所重視，現(xiàn)舉例說(shuō)明契稅繳納的納稅籌劃方法。（以下所舉各例中涉及到繳納契稅的稅率為4%）

一、簽訂等價(jià)交換合同，享受免征契稅政策

【例1】金信公司有一塊土地價(jià)值3000萬(wàn)元擬出售給南方公司，然后從南方公司購(gòu)買其另外一塊價(jià)值3000萬(wàn)元的土地。雙方簽訂土地銷售與購(gòu)買合同后，金信公司應(yīng)繳納契稅=3000x4%=120（萬(wàn)元），南方公司應(yīng)繳納契稅=3000x4%=120（萬(wàn)元）。

納稅籌劃思路：根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：土地使用權(quán)、房屋交換，契稅的計(jì)稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款，交換價(jià)格相等的，免征契稅。

根據(jù)上述文件對(duì)于免征契稅的規(guī)定，提出納稅籌劃方案如下：金信公司與南方公司改變合同定立方式，簽訂土地使用權(quán)交換合同，約定以3000萬(wàn)元的價(jià)格等價(jià)交換雙方土地。根據(jù)契稅的規(guī)定，金信公司和南方公司各自免征契稅120萬(wàn)元。

二、簽訂分立合同，降低契稅支出

【例2】紅葉實(shí)業(yè)公司有一化肥生產(chǎn)車間擬出售給月星化工公司，該化肥生產(chǎn)車間有一幢生產(chǎn)廠房及其他生產(chǎn)廠房附屬物，附屬物主要為圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、若干油氣罐、擋土墻、蓄水池等，化肥生產(chǎn)車間總占地面積3000平方米，整體評(píng)估價(jià)為600萬(wàn)元（其中生產(chǎn)廠房評(píng)估價(jià)為160萬(wàn)元， 3000平方米土地評(píng)估價(jià)為240萬(wàn)元，其他生產(chǎn)廠房附屬物評(píng)估價(jià)為200萬(wàn)元），月星化工公司按整體評(píng)估價(jià)600萬(wàn)元購(gòu)買，應(yīng)繳納契稅＝600x4%＝24（萬(wàn)元）。

納稅籌劃思路：

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策的批復(fù)》（財(cái)稅[2004]126號(hào)）規(guī)定：

1.對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位、汽車庫(kù)、自行車庫(kù)、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室，下同）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。

2.采取分期付款方式購(gòu)買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。

3.承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。

根據(jù)上述文件對(duì)于免征契稅的規(guī)定，在支付獨(dú)立于房屋之外的建筑物、構(gòu)筑物以及地面附著物價(jià)款時(shí)不征收契稅，由此提出納稅籌劃方案如下：紅葉實(shí)業(yè)公司與月星化工公司簽訂兩份銷售合同，*9份合同為銷售生產(chǎn)廠房及占地3000平方米土地使用權(quán)的合同， 銷售合同價(jià)款為400萬(wàn)元， 第二份合同為銷售獨(dú)立于房屋之外的建筑物、構(gòu)筑物以及地面附著物（主要包括圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、若干油氣罐、擋土墻、蓄水池等）， 銷售合同價(jià)款為200萬(wàn)元。經(jīng)上述籌劃，月星化工公司只就*9份銷售合同繳納契稅，應(yīng)繳納契稅＝400x4%＝16（萬(wàn)元）， 節(jié)約契稅支出8萬(wàn)元。

三、改變抵債時(shí)間，享受免征契稅政策

【例3】金圖公司因嚴(yán)重虧損準(zhǔn)備關(guān)閉， 尚欠主要債權(quán)人明珠公司5000萬(wàn)元， 準(zhǔn)備以公司一塊價(jià)值5000萬(wàn)元的土地償還所欠債務(wù)。明珠公司接受金圖公司土地抵債應(yīng)繳納契稅＝5000x4%＝200（萬(wàn)元）。

納稅籌劃思路：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于改制重組若干契稅政策的通知》財(cái)稅[2003]184號(hào)文件規(guī)定：企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施關(guān)閉、破產(chǎn)后，債權(quán)人（包括關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅。

根據(jù)上述文件對(duì)于免征契稅的規(guī)定，提出納稅籌劃方案如下：明珠公司改變接受金圖公司以土地抵債的時(shí)間，先以主要債權(quán)人身份到法院申請(qǐng)金圖公司破產(chǎn)， 待金圖公司破產(chǎn)清算后再以主要債權(quán)人身份承受金圖公司以價(jià)值5000萬(wàn)元的土地抵償債務(wù)，可享受免征契稅，節(jié)約契稅支出200萬(wàn)元。

四、改變抵債不動(dòng)產(chǎn)的接收人，享受免征契稅

【例4】華業(yè)公司欠石林公司貨款2000萬(wàn)元， 準(zhǔn)備以華業(yè)公司原價(jià)值2000萬(wàn)元的商品房?jī)斶€所欠債務(wù)。石林公司接受華業(yè)公司商品房抵債后又以2000萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)售給亞美公司償還所欠債務(wù)2000萬(wàn)元，石林公司接受華業(yè)公司抵債商品房應(yīng)繳納契稅＝2000x4%＝80（萬(wàn)元）。

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