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個人住房轉讓的營業(yè)稅政策調整納稅操作指南

為了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，經(jīng)國務院批準，財政部、國家稅務總局12月23日對外公布了《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔2009〕157號），青島市財政局、地稅局以青財稅〔2009〕72號予以轉發(fā)。*7發(fā)布個人住房轉讓營業(yè)稅的調整政策規(guī)定，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；為維護正常的財稅秩序，各地要嚴格清理與房地產(chǎn)有關的越權減免稅，對清理出來的問題，要立即予以糾正。

因此要把握個人轉讓住房營業(yè)稅政策處理，一是要注意區(qū)分住房是普通住房還是非普通住房，因為兩者的政策待遇明顯不同；二是普通住房不足5年就可以享受差額征稅待遇，非普通住房想要享受差額征稅待遇必須達到5年以上；三是普通住房有免稅政策，即達到5年以上即可享受免征營業(yè)稅優(yōu)惠待遇；四是不符合財政部、國家稅務總局規(guī)定的越權減免營業(yè)稅停止執(zhí)行。下面結合青島市的實際，詳細解讀此次政策調整納稅操作的關鍵點，以供廣大納稅人參考。

一、營業(yè)稅免稅范圍

根據(jù)《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔2009〕157號）的規(guī)定，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅

對個人已購公房、解困工程住房、安居工程住房、經(jīng)濟適用住房、集資建房、拆遷安置住房、問題產(chǎn)權住房等首次對外銷售的，因已超過5年，免征營業(yè)稅。上述住房按照房地產(chǎn)權證記載的房屋性質確定。

二、普通住房的標準

根據(jù)青島市政府2009年12月31日召開的“支持居民購房政策延續(xù)新聞發(fā)布會”內容，自2010年1月1日起至2010年12月31日，我市繼續(xù)執(zhí)行享受優(yōu)惠政策普通住房的標準為同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米（含144平方米）以下。

三、辦理免稅的具體程序

根據(jù)國稅發(fā)〔2005〕89號規(guī)定，納稅人應持該住房的房屋產(chǎn)權證、契稅完稅證明、銷售合同、有效身份證件等證明材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。

為簡化個人辦理住房轉讓免稅手續(xù)，青島市地稅局已與青島市房產(chǎn)交易中心實現(xiàn)了市內四區(qū)聯(lián)網(wǎng)和信息共享。因此對座落在市內四區(qū)的個人住房，在轉讓辦理免征營業(yè)稅手續(xù)時納稅人不需要提供上述資料，市房產(chǎn)交易中心地稅窗口即可辦理免稅手續(xù)。

如出現(xiàn)以下幾種情況須提供相關的證明材料：

1、房屋產(chǎn)權證做過變更、補發(fā)手續(xù)的，須提供變更、補發(fā)之前的房屋產(chǎn)權證。

2、通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關系、直系親屬贈與方式取得的住房對外銷售時，須提供發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的房屋產(chǎn)權證。

3、通過法院裁決方式取得的住房對外銷售時，須提供法院裁決書、法院裁決之前的房屋產(chǎn)權證。

地方稅務部門根據(jù)普通住房標準，利用房地產(chǎn)管理部門和規(guī)劃管理部門提供的相關信息，對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅；住房對外銷售經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅。因此，納稅人辦理免稅手續(xù)一定要準備全相應資料。

四、購買房屋的時間

根據(jù)國稅發(fā)〔2005〕89號和國稅發(fā)〔2005〕172號規(guī)定，個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權證或契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期作為其購買房屋的時間。

房屋產(chǎn)權證和契稅完稅證明這二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產(chǎn)權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產(chǎn)權證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產(chǎn)權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

五、開具發(fā)票

根據(jù)國稅發(fā)〔2005〕89號規(guī)定，個人對外銷售住房，應持依法取得的房屋權屬證書或已繳稅款的完稅證明，到各區(qū)（市）地方稅務部門或地方稅務部門駐政府行政審批中心（房地產(chǎn)交易中心）窗口申請開具發(fā)票。

對座落在市內四區(qū)的個人住房，在轉讓辦結完稅或免稅手續(xù)后，即可由所在區(qū)房產(chǎn)交易中心地稅窗口開具發(fā)票。

六、差額征稅扣除憑證

財政部、國家稅務總局《關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）規(guī)定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。

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