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土地增值稅優(yōu)惠概覽

一、免稅

1.法定免稅。有下列情形之一的，免征土地增值稅：(條例第8條

(1)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額

(2)因國家建設需要依法征用、收回的房地產。

2.轉讓房地產免稅。因城市規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，經稅務機關審核，免征土地增值稅。(細則第11條

3.轉讓自用住房免稅。個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，凡居住滿5年及以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。(細則第12條）

4.房地產入股免稅。以房地產作價入股進行投資或聯(lián)營的，轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的房地產，免征土地增值稅。(財稅字［1995］48號）

5.合作建自用房免稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。(財稅字［1995］48號）

6.互換房地產免稅。個人之間互換自有居住用房地產的，經當?shù)囟悇諜C關核實，免征土地增值稅。(財稅字［1995］48號）

7.房地產轉讓免稅。對1994年1月1日以前已簽訂的房地產轉讓合同，不論何時轉讓其房地產，免征增值稅。(財稅字［1995］7號）

8.房地產轉讓免稅。對1994年1月1日以前已簽訂房地產開發(fā)合同或已分項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其首次轉讓房地產的，在2000年底前免征土地增值稅。(財稅字［1999］293號）

9.個人轉讓普通住宅免稅。從1999年8月1日起，對居民個人轉讓其擁有的普通住宅，暫免征土地增值稅。(財稅字［1999］210號）

10.贈與房地產不征稅。房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的，不征收土地增值稅。(財稅字［1995］48號）

11.房產捐贈不征稅。房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的，不征收土地增值稅。(財稅字［1995］48號）

12.資產管理公司轉讓房地產免稅。對中國信達、華融、長城和東方4家資產管理公司及其分支機構，自 成立之日起，公司處置不良資產，轉讓房地產取得的收入，免征土地增值稅。(財稅［2001］10號）

13.被撤銷金融機構清償債務免稅。從《金融機構撤銷條例》生效之日起，對被撤銷的金融機構及其分支機構(不包括所屬企業(yè))財產用于清償債務時，免征其轉讓貨物、不動產、無形資產、有價證券、票據(jù)等應繳納的土地增值稅。(財稅［2003］141號）

14.資產處置免稅。對中國東方資產管理公司接收港澳國際(集團)有限公司的資產以及利用該資產從事融資租賃業(yè)務應繳納土地增值稅，予以免征。對港澳國際(集團)有限公司及其內地公司和香港8家子公司在中國境內的資產，在清理和被處置時，免征應繳納的土地增值稅。(財稅［2003］212號）

15.第29屆奧運會取得收入免稅。對第29屆奧運會組委會再銷售所獲捐贈的物品和賽后出讓資產取得收入，免征土地增值稅。(財稅［2003］10號）

二、稅項扣除

1.法定稅項扣除。下列項目，準予納稅人在計算土地增值稅時扣除：(條例第6條、細則第7條

(1)取得土地使用權所支付的金額。即納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用；

(2)開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本。是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本。具體包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用；

(3)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用。包括與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。（簡稱房地產開發(fā)費用）

財務費用中的利息支出，按不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算金額，據(jù)實扣除。其他房地產開發(fā)費用，按土地使用權支付金額及房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本兩項之和金額的5%計算扣除。

凡不能按房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條(1)、(2)項規(guī)定的金額之和10%以內計算扣除；

(4)舊房及建筑物的評估價格。是指由稅務機關確認的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格；

(5)與轉讓房地產有關的稅金。是指轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅及教育費附加；

(6)財政部規(guī)定的其他扣除項目。是指對從事房地產開發(fā)的納稅人，可按本條(1)、(2)項即土地使用權支付金額及房地產開發(fā)項目實際發(fā)生成本金額之和，加計20%的扣除。

2.代收費用扣除。對縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，其代收費用計入房價向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產收入計稅，并相應在計算扣除項目金額時予以扣除。但不得作為加計20%扣除的基數(shù)。(財稅字［1995］48號）

3.地價款和稅費扣除。轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，作為扣除項目金額，計征土地增值稅。對取得土地使用權未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據(jù)的，不允許扣除該項地價款的金額。(財稅字［1995］48號）

4.評估費用扣除。納稅人轉讓舊房及建筑物所支付的評估費用，允許在計算增值額時據(jù)實扣除。(財稅字［1995］48號）

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