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返還的土地出讓金應(yīng)沖減開(kāi)發(fā)成本

公共配套設(shè)施是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施，是企業(yè)立項(xiàng)時(shí)承諾建設(shè)的，其成本費(fèi)用應(yīng)由企業(yè)自行承擔(dān)。開(kāi)發(fā)商在制定房?jī)r(jià)時(shí)，已經(jīng)包含了公共配套設(shè)施的內(nèi)容。

此業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)上是土地出讓金的折扣或折讓，收到的財(cái)政返還的土地出讓金應(yīng)沖減“開(kāi)發(fā)成本--土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。

企業(yè)將建成的公共配套設(shè)施移交給全體業(yè)主，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位，不屬于視同銷(xiāo)售行為。開(kāi)發(fā)商通過(guò)設(shè)定房?jī)r(jià)，從銷(xiāo)售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。

案例

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門(mén)簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬(wàn)元，企業(yè)已交納10000萬(wàn)元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元，用于企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施。

相關(guān)稅務(wù)處理

（一）營(yíng)業(yè)稅

此業(yè)務(wù)實(shí)際上是由政府出資購(gòu)買(mǎi)全部或部門(mén)公共配套設(shè)施。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅，屬于向政府銷(xiāo)售全部或部分公共配套設(shè)施的行為。此業(yè)務(wù)返還款3000萬(wàn)元，應(yīng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅（3000x5%）150萬(wàn)元。返還款3000萬(wàn)元如小于公共配套設(shè)施的成本的差額部分，不屬于視同銷(xiāo)售行為。這部分應(yīng)取得的經(jīng)濟(jì)利益，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)通過(guò)設(shè)定房?jī)r(jià)，從銷(xiāo)售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，并由銷(xiāo)售商品房收入中實(shí)現(xiàn)并繳納營(yíng)業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第十八條規(guī)定，企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通信、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。因此，企業(yè)取得返還款3000萬(wàn)元，應(yīng)直接抵扣該項(xiàng)目公共配套設(shè)施的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

（三）土地增值稅

企業(yè)在實(shí)際交納土地出讓金10000萬(wàn)元后，全額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定，條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。企業(yè)取得的返還款3000萬(wàn)元，土地增值稅清算時(shí)，如果可以認(rèn)定為屬于向政府銷(xiāo)售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，即為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入，因此，應(yīng)征收土地增值稅。此收入應(yīng)計(jì)算土地增值稅清算收入。如不能認(rèn)定為屬于向政府銷(xiāo)售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，企業(yè)應(yīng)將從政府部門(mén)取得的3000萬(wàn)元補(bǔ)償款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。

（四）契稅

企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬(wàn)元全額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)中。

（五）會(huì)計(jì)處理

土地出讓金返還用于企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施。

收到返還款時(shí)，如是補(bǔ)貼行為（單位：萬(wàn)元，下同），則借記：銀行存款3000；貸記：開(kāi)發(fā)成本3000.如是購(gòu)買(mǎi)行為，則借記：銀行存款3000；貸記：營(yíng)業(yè)收入3000。

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