“本公司前段時間將公司用地出讓給他人經(jīng)營，作為回報，經(jīng)營方給公司相應(yīng)的股權(quán)，但不知這樣的土地投資涉及到何種稅費？”近日，一公司相關(guān)負責(zé)人來電稅務(wù)部門咨詢。據(jù)稅務(wù)部門人士稱，根據(jù)我國《公司法》規(guī)定，以土地使用權(quán)投資的，投資人必須在規(guī)定的時間內(nèi)將土地使用權(quán)過戶到被投資單位，這是一種投資人以土地使用權(quán)交換股權(quán)的行為，涉及營業(yè)稅、單位和個人所得稅、印花稅、土地增值稅和契稅等六個稅種，征稅或不征稅的比例也不相同。
　　營業(yè)稅分階段區(qū)別征稅土地使用權(quán)的投資，稅收上認定屬土地使用權(quán)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，但投資行為是不征收營業(yè)稅的。
　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋?穴試行稿?雪〉的通知》規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。也就是說，投資人土地投資獲得股權(quán)時不征稅，但在轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)時需要納稅。
　　自２００３年１月１日起，稅收政策對此進行了調(diào)整，取消了股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征稅的規(guī)定。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。同時規(guī)定“對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅”。
　　單位和個人所得稅征稅不同對于單位的投資行為需要，其土地評估增值部分需要按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》規(guī)定，企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，包括股份公司的法人股東以其經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)向股份公司配購股票，應(yīng)在投資交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按規(guī)定計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
　　上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得如數(shù)額較大，在一個納稅年度確認實現(xiàn)繳納企業(yè)所得稅確有困難的，報經(jīng)稅務(wù)機關(guān)批準，可作為遞延所得，在投資交易發(fā)生當期及隨后不超過５個納稅年度內(nèi)平均攤轉(zhuǎn)到各年度的應(yīng)納稅所得中。《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》也將這種以土地使用權(quán)換取股權(quán)的“非貨幣性資產(chǎn)交換”行為，按視同銷售處理。
　　但在個人以土地投資上，稅收政策上規(guī)定暫時不征個人所得稅。《國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)評估增值暫不征收個人所得稅的批復(fù)》規(guī)定，考慮到個人所得稅的特點和目前個人所得稅征收管理的實際情況，對個人將非貨幣性資產(chǎn)進行評估后投資于企業(yè)，其評估增值取得的所得在投資取得企業(yè)股權(quán)時，暫不征收個人所得稅。在投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時如有所得，再按規(guī)定征收個人所得稅，其“財產(chǎn)原值”為資產(chǎn)評估前的價值。
　　印花稅土地增值稅區(qū)別征收《國家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓書據(jù)?穴合同?雪，不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不貼印花。而在２００６年１１月２７日下發(fā)的《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》文件規(guī)定，對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。
　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地?穴房地產(chǎn)?雪作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》還作了調(diào)整，該文規(guī)定，自２００６年３月２日起，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字〔１９９５〕０４８號暫免征收土地增值稅的規(guī)定。上述政策的改變僅是針對房地產(chǎn)企業(yè)的。