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土地出讓金可以抵減的銷項(xiàng)稅額會(huì)計(jì)分錄

1、按照允許抵扣的稅額沖減成本。《關(guān)于印發(fā)增值稅會(huì)計(jì)處理的規(guī)定》(財(cái)會(huì)(2016)22號(hào))第二條第(三)款第1項(xiàng)規(guī)定：企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷售額的賬務(wù)處理。……待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，按照允許抵扣的稅額，……，貸記"主營(yíng)業(yè)務(wù)成本"、"存貨"、"工程施工"等科目。

基于上述幾個(gè)政策法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)土地成本抵減的銷項(xiàng)稅額的如何進(jìn)行處理？目前主要有兩種聲音，一是適用22號(hào)文的規(guī)定沖減成本；二是作為政府補(bǔ)助計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入。

應(yīng)視為政府補(bǔ)助，計(jì)入"營(yíng)業(yè)外收入"。

財(cái)會(huì)(2016)22號(hào)文規(guī)定的是"抵扣"的稅額，不應(yīng)適用"抵減"的情況。"抵扣"是進(jìn)項(xiàng)稅自銷項(xiàng)稅中抵扣，按照增值稅原理是順理成章的，而土地成本是在"免稅"的前提下還允許"抵減"，會(huì)計(jì)處理應(yīng)包含兩層意思，一是企業(yè)支付的土地出讓金是免稅的，是應(yīng)全額列計(jì)成本科目的；二是政府規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目上游的土地"免稅"，從增值稅鏈條上來(lái)看是鼓勵(lì)土地的下游降低銷售價(jià)格，這是政府鼓勵(lì)下的市場(chǎng)行為，政府在免稅的前提下還允許"抵減"銷項(xiàng)稅額，這是政府給予房地產(chǎn)企業(yè)的一種稅收補(bǔ)助，且只有在增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間才允許"抵減"，即結(jié)轉(zhuǎn)收入成本時(shí)，應(yīng)是"與收益相關(guān)"，應(yīng)計(jì)入"營(yíng)業(yè)外收入"。

土地成本的"抵減"應(yīng)不同于旅行社業(yè)務(wù)的"抵減"。旅行社允許以抵減的形式確保企業(yè)稅負(fù)不增加，是考慮旅行社的下游基本都是餐飲業(yè)的個(gè)體工商戶、交通運(yùn)輸業(yè)的無(wú)法開具專票的客運(yùn)服務(wù)，為了確保企業(yè)稅負(fù)不降低，才允許以"抵減"的形式穩(wěn)定企業(yè)稅負(fù)。

營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的土地出讓金的賬務(wù)處理怎么算？

答：出讓方式取得土地使用權(quán)價(jià)款抵減的銷項(xiàng)稅額=[按規(guī)定支付的土地價(jià)款÷(1+11%)]×11%，在銷售計(jì)算銷項(xiàng)稅額時(shí)逐步處理；

建立備查簿(項(xiàng)目、可售建筑面積、土地出讓金、按規(guī)定支付的土地價(jià)款、可抵減銷項(xiàng)稅額)？ 產(chǎn)權(quán)移交確認(rèn)銷售收入的同時(shí)，當(dāng)期房產(chǎn)銷售相關(guān)的土地價(jià)款可抵減銷項(xiàng)稅額沖減營(yíng)業(yè)成本Dr。 應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額抵減) [按規(guī)定計(jì)算出的可轉(zhuǎn)入本期抵減金額]主營(yíng)業(yè)務(wù)成本(紅字)

復(fù)核和登記備查簿(銷售和未售建筑面積，本期、累計(jì)、尚待扣除的土地價(jià)款，本期、累計(jì)、尚可抵減銷項(xiàng)稅額)

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×按規(guī)定支付的土地價(jià)款。

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