“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅預(yù)交問題
- 發(fā)表于：2018-10-09 17:23:49
- 分類：會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)
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“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅預(yù)交問題
一、增值稅預(yù)繳
（一）一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率繳納增值稅。應(yīng)預(yù)繳的稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。
一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月申報(bào)期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)交稅款
（二）預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付款+按揭+尾款）、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款。
誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款，但是合同成立且用于抵房款時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法預(yù)繳或者申報(bào)增值稅。
部分稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)誠意金等有更加細(xì)致的規(guī)定。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠意金、認(rèn)籌金等各種名目向購房人收入的款項(xiàng)不同時(shí)符合下列條件的，均屬于預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅；1、收取的款項(xiàng)不超過5萬元（含5萬元）；2、收取的款項(xiàng)從收取之日起3個(gè)月內(nèi)退還給購房人。
注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，根據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局2016年第23號(hào)）附件《商品和服務(wù)稅收分類與編碼（試行）》中的分類編碼調(diào)整，納稅人應(yīng)將增值稅稅控開票軟件升級(jí)到最新版本（V2.0.11)
增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形，下設(shè)602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”
使用未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填不征稅，不得開具增值稅專用發(fā)票。
二、增值稅預(yù)繳的地點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
三、其他稅種預(yù)繳的規(guī)定
（一）土地增值稅規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)納稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)納稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
為了方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)稅依據(jù)；土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
例如，一般納稅人采取一般計(jì)稅方法，預(yù)收款1000萬，土地增值稅預(yù)征率為2%，按照稅法規(guī)定，預(yù)繳土地增值稅為【1000-1000/（1+11）*3%】*2%=19.46
而非1000/（1+11%）*2%=18.02
（二）企業(yè)所得稅規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或者預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
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