一、增值稅

　　1、稅率差異

　　倉儲服務(wù)

　　屬于增值稅現(xiàn)代服務(wù)-物流輔助服務(wù)，增值稅稅率為3%或6%(可選擇簡易計稅);

　　注：倉儲服務(wù)一般納稅人如果選用簡易計稅，按3%繳納增值稅，則不能抵扣進(jìn)項稅額。

　　不動產(chǎn)租賃

　　增值稅稅率為5%或9%，增值稅處理相對復(fù)雜：

　　1)一般納稅人：

　　出租房于營改增之前取得的不動產(chǎn)用于出租，可以選擇按簡易計稅5%繳納增值稅;反之，則需要按照9%繳納增值稅。

　　注：若不動產(chǎn)與出租方機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的需要在不動產(chǎn)所在地繳納增值稅。

　　依據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第16號，關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告。

　　“第三條一般納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅

　　(一)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

　　(二)一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照3%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。”

　　作為轉(zhuǎn)租方，營改增之前簽訂的轉(zhuǎn)租協(xié)議可按5%繳納增值稅，但再續(xù)租時就應(yīng)按照9%的稅率繳納增值稅了，因為續(xù)租時取得房屋使用權(quán)的時點已更新到營改增時間點之后。

　　2)小規(guī)模納稅人：

　　a、出租住房

　　自然人、個體工商戶都可按1.5%繳納增值稅;

　　b、出租非住房

　　按5%的征收率繳納增值稅;

　　“第四條小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

　　(一)單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)(不含個體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

　　(二)其他個人出租不動產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。”

　　依據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第23號，關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告。

　　開具不動產(chǎn)租賃發(fā)票時還應(yīng)注意：

　　“(五)出租不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。”

　　二、印花稅

　　《倉儲保管合同》按倉儲、保管合同繳納印花稅，依據(jù)倉儲保管費用千分之一貼花;《不動產(chǎn)租賃合同》按財產(chǎn)租賃合同繳納印花稅，依據(jù)租賃金額的千分之一貼花，稅額不足一元的按一元貼花。

　　印花稅所涉稅率雖然相同，但是兩種業(yè)務(wù)所涉稅目并不相同。

　　注：印花稅的計稅依據(jù)為不含增值稅的合同價款，因此合同簽訂時一定要價稅分離，列明不含稅金額。

　　三、城鎮(zhèn)土地使用稅

　　物流企業(yè)提供倉儲服務(wù)或可使用城鎮(zhèn)土地使用稅減半征收的政策，但適用前提是倉儲占地需達(dá)到6000㎡以上，而且必須儲存“農(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料“或”礦產(chǎn)品和工業(yè)原材料”，儲藏保管其他物品是不適用政策的。

　　依據(jù)財政部 稅務(wù)總局公告2020年第16號，關(guān)于繼續(xù)實施物流企業(yè)大宗商品倉儲設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的公告

　　“一、自2020年1月1日起至2022年12月31日止，對物流企業(yè)自有(包括自用和出租)或承租的大宗商品倉儲設(shè)施用地，減按所屬土地等級適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計征城鎮(zhèn)土地使用稅。”

　　注：物流企業(yè)的辦公、生活區(qū)用地及其他非直接用于大宗商品倉儲的土地，不屬于規(guī)定的減稅范圍，應(yīng)按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　四、企業(yè)所得稅

　　無論是簽訂不動產(chǎn)租賃合同或是倉儲保管合同，都會引起場地使用權(quán)在一定時間段內(nèi)的轉(zhuǎn)移，因此出租方(保管方)在經(jīng)營租賃(倉儲服務(wù)期)內(nèi)收取的租金(服務(wù)費)都應(yīng)當(dāng)在租賃期(服務(wù)期)內(nèi)的各個期間按直線法確認(rèn)為收入。

　　如果其他分?jǐn)偡椒ǜ雍侠恚部梢圆捎闷渌椒āＴ谔峁┟庾馄?免費服務(wù)期)的情況下，應(yīng)將租金(服務(wù)費)的總額在整個租賃期(倉儲期)內(nèi)，而不是在租賃期(倉儲期)扣除免租期(免費服務(wù)期)后的期間內(nèi)分?jǐn)偂Ｔ诔鲎馊顺袚?dān)了承租人的某些費用的情況下，應(yīng)將該費用從租金總額中扣除，并將租金余額在整個租賃期內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

　　簡單地理解，租金(倉儲)收入在收到時即已觸發(fā)增值稅納稅義務(wù)，而企業(yè)所得稅及財務(wù)賬務(wù)處理應(yīng)將租金(倉儲)收入的總額按月分?jǐn)傆嬋敫魉鶎倨陂g內(nèi)。

　　過去我們也許很難區(qū)分不動產(chǎn)(場地)租賃與倉儲服務(wù)，但伴隨著線上零售業(yè)的爆發(fā)式增長，倉儲服務(wù)也迎來了春天。倉儲的自動化甚至不再讓我們感到新鮮，伴隨著5G、人工智能以及傳感技術(shù)對產(chǎn)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)的革新，倉儲行業(yè)早已不再只是提供場地保管那么單一化的服務(wù)，在不遠(yuǎn)的將來我們都將一起見證傳統(tǒng)行業(yè)的又一波自我突破。