個人不動產(chǎn)投資如何征稅是會計(jì)工作中常見的問題，作為一名擁有不動產(chǎn)的個人，如果使用不動產(chǎn)對外投資，那么相當(dāng)于將不動產(chǎn)出售之后，使用出售后的資金對外投資。這項(xiàng)業(yè)務(wù)比較復(fù)雜，需要繳納的稅種也比較多。如果不太了解這方面的內(nèi)容，別擔(dān)心。本文數(shù)豆子就針對個人不動產(chǎn)投資和大家做一個相關(guān)的介紹，一起來看看吧。

個人不動產(chǎn)投資如何征稅

答：根據(jù)相關(guān)的發(fā)票管理辦法，發(fā)票用于生產(chǎn)經(jīng)營活動，而股東把不動產(chǎn)投資辦企業(yè)，不屬于生產(chǎn)經(jīng)營活動，不應(yīng)開具發(fā)票。因此，企業(yè)可以根據(jù)相關(guān)中介機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理。

以房產(chǎn)投資入股是否涉及土地增值稅，主要看投資主體及被投資企業(yè)是否為房地產(chǎn)企業(yè)。A公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需對其投資行為征收土地增值稅。根據(jù)《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的通知》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房，已使用(包括自用、出租等)年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定征收土地增值稅。

企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十五條和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》第七條，都明確規(guī)定了企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資等行為應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤)的實(shí)現(xiàn)。

企業(yè)以房地產(chǎn)投資入股屬于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，根據(jù)印花稅規(guī)定應(yīng)當(dāng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目征收印花稅，投資雙方均要按萬分之五的稅率繳納印花稅。假設(shè)雙方簽訂的合同未分別注明不含稅金額和增值稅稅額，A公司需繳納印花稅2萬元(4000×0.5‰)。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于資產(chǎn)評估增值計(jì)征個人所得稅問題的通知》(國稅發(fā)〔2008〕115號)規(guī)定，個人以評估增值的非貨幣性資產(chǎn)對外投資取得股權(quán)的，對個人取得相應(yīng)股權(quán)價(jià)值高于該資產(chǎn)原值的部分，屬于個人所得，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)征個人所得稅。稅款由被投資企業(yè)在個人取得股權(quán)時(shí)代扣代繳。個人不能提供完整、準(zhǔn)確財(cái)產(chǎn)(資產(chǎn))原值憑證的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依法核定其財(cái)產(chǎn)原值。

什么是不動產(chǎn)？

《物權(quán)法》第2條第2款規(guī)定：“本法所稱物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。”

所謂不動產(chǎn)，是指依照其物理性質(zhì)不能移動或者移動將嚴(yán)重?fù)p害其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的有體物 [1]  。《擔(dān)保法》92條規(guī)定，“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上附著物。”

所謂動產(chǎn)，就是不動產(chǎn)之外的物，是指在性質(zhì)上能夠移動，并且移動不損害其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物，如電視機(jī)、書本等。

動產(chǎn)與不動產(chǎn)概念的區(qū)別主要表現(xiàn)在：第一，是否可以移動。動產(chǎn)通常可以移動，而不動產(chǎn)則不能移動。第二，移動是否在經(jīng)濟(jì)上合理。房屋等土地附著物也可能是能夠移動的，但一旦移動耗資巨大，而動產(chǎn)通常可以移動，即使是沉重的機(jī)器設(shè)備，也可以移動，且較之于不動產(chǎn)其移動損耗不大。第三，是否附著土地。不動產(chǎn)除土地之外，其他財(cái)產(chǎn)如房屋、林木等都是附著于土地的，通常在空間上不可移動，若發(fā)生移動影響它的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。而動產(chǎn)通常并不附著于土地。

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