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北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司虛假申報少繳企業(yè)所得稅案(一)

案件導(dǎo)讀：國家稅務(wù)總局根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅申報計算的特殊性，2006年和2009年先后出臺了兩個31號文件，皆在規(guī)范企業(yè)所得稅計算和保證國家稅款及時足額征收。本案中房地產(chǎn)開發(fā)公司為逃避繳納所得稅，不按稅法規(guī)定申報銷售收入和成本費用，大量虛假發(fā)票列支成本，虛假申報，造成大量稅款流失。稅務(wù)檢查人員成功查辦案件，追繳稅款數(shù)千萬元。案例分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)所得稅申報繳納中存在的問題，通過重新計算銷售收入、成本費用、所得稅等項目，對國稅發(fā)【2009】31號文的理解和操作做了詳細(xì)解讀。

一、案件背景情況

分局接到舉報反映“某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅”，沒有提供其他線索。分局指定檢查組立案檢查，檢查期間為2006年1月-2009年12月。

該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于20xx年x月，內(nèi)資企業(yè)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售業(yè)務(wù)，經(jīng)發(fā)展和改革委員會批準(zhǔn)立項，項目為WWW鎮(zhèn)村民自住周轉(zhuǎn)樓工程，并于2005年10月開始開發(fā)，當(dāng)年底開始銷售，該公司把項目命名為QQ小區(qū)，項目包括一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)及9號非配套公建樓，并于2006年年底前陸續(xù)完工，總建筑面積201109.97平米，其中可售面積163499.6平米，不可售面積37610.37平米。

該公司檢查期間繳納營業(yè)稅24077055.86元，城市維護(hù)建設(shè)稅913639.79元，教育費附加565563.7元，企業(yè)所得稅33896元。

二、檢查過程與檢查方法

（一）檢查預(yù)案

檢查組借助征管系統(tǒng)的申報數(shù)據(jù)對該公司的各稅種進(jìn)行初步了解，并根據(jù)舉報線索對企業(yè)所得稅申報表的各項數(shù)據(jù)做了概括分析，決定重點在三個方面進(jìn)行審核：一是全面檢查所有在地稅繳納的稅種；二是審核收入的組成，包括開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入、其他業(yè)務(wù)收入、營業(yè)外收入等；三是成本費用部分，包括成本費用構(gòu)成的真實性、列支憑證的合法性、成本費用與收入的配比等；

（二）具體檢查方法

2010年1月4日，檢查組開始對該公司進(jìn)行納稅檢查，并調(diào)取了2006年1月至2009年12月的賬簿、憑證、歷年審計報告和企業(yè)所得稅申報表等資料，準(zhǔn)備開展全面審核，并重點對企業(yè)所得稅進(jìn)行檢查。

1、營業(yè)稅、城建稅及教育費附加

該單位2006年1月至2009年11月的收入包括售房收入和房屋租金、辦證費收入，分別在“預(yù)收帳款”科目、“其他業(yè)務(wù)收入”科目記載。經(jīng)對該單位的賬簿、憑證等資料審核：

在2006年1月至2009年11月共計取得收入337820797.07元，應(yīng)繳納營業(yè)稅16876034.1元、城市維護(hù)建設(shè)稅843801.71元、教育費附加506281.02元，實際繳納營業(yè)稅24077055.86元，城市維護(hù)建設(shè)稅913639.79元，教育費附加565563.7元。

2、個人所得稅

該單位2008年1月至2009年11月期間支付員工工資薪金未代扣代繳個人所得稅。共計發(fā)放工資薪金1152499.5元，未代扣代繳個人所得稅15543.5元。

3、房產(chǎn)稅

該單位1998年購入辦公樓，共計三層，在固定資產(chǎn)帳簿中記載，房屋原值3220644元，2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅27053.41元，實際繳納21840元，少繳納5213.41元，滯納金1631.8元；2009年應(yīng)繳納已繳納27053.41元。

4、企業(yè)所得稅

*9步，檢查組按照逆差法，首先從財務(wù)報表、申報表入手，分析評估企業(yè)申報所得額的可信性。以下是一張該公司年度所得稅申報表：

中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表（A類）

稅款所屬期間：2008年 01月 01日至 2008年 12月 31日

納稅人名稱： 北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

納稅人識別號： 略 　 　 　 金額單位：元（列至角分）

類別 行次 項目 金額

利潤總額計算 1 一、營業(yè)收入（填附表一） 14,025,760.85

2 減：營業(yè)成本（填附表二） 40,354,810.70

3 營業(yè)稅金及附加 757,391.08

4 銷售費用（填附表二） 198,772.50

5 管理費用（填附表二） 3,034,232.30

6 財務(wù)費用（填附表二） 978.50

7 資產(chǎn)減值損失

8 加：公允價值變動收益

9 投資收益

10 二、營業(yè)利潤 -30,320,424.32

11 加：營業(yè)外收入（填附表一）

12 減：營業(yè)外支出（填附表二） 520,351.73

13 三、利潤總額（10＋11－12） -30,840,776.05

應(yīng)納稅所得額計算 14 加：納稅調(diào)整增加額（填附表三） 2,805,152.17

15 減：納稅調(diào)整減少額（填附表三）

16 其中：不征稅收入

17 　 免稅收入

18 　 減計收入

19 　　 減、免稅項目所得

20 　　 加計扣除

21 　　 抵扣應(yīng)納稅所得額

22 加：境外應(yīng)稅所得彌補境內(nèi)虧損

23 納稅調(diào)整后所得（13＋14－15＋22） -28,035,623.88

24 減：彌補以前年度虧損（填附表四）

25 應(yīng)納稅所得額（23－24）

應(yīng)納稅額計算 26 稅率（25%）

27 應(yīng)納所得稅額（25x26） 0.00

28 減：減免所得稅額（填附表五）

29 減：抵免所得稅額（填附表五）

30 應(yīng)納稅額（27－28－29） 0.00

31 加：境外所得應(yīng)納所得稅額（填附表六）

32 減：境外所得抵免所得稅額（填附表六）

33 實際應(yīng)納所得稅額（30＋31－32） 0.00

34 減：本年累計實際已預(yù)繳的所得稅額

35 其中：匯總納稅的總機構(gòu)分?jǐn)傤A(yù)繳的稅額

36 匯總納稅的總機構(gòu)財政調(diào)庫預(yù)繳的稅額

37 匯總納稅的總機構(gòu)所屬分支機構(gòu)分?jǐn)偟念A(yù)繳稅額

38 合并納稅（母子體制）成員企業(yè)就地預(yù)繳比例（本行填寫百分?jǐn)?shù)，例如：XX%）

39 合并納稅企業(yè)就地預(yù)繳的所得稅額

40 本年應(yīng)補（退）的所得稅額（33－34） 0.00

附列資料 41 以前年度多繳的所得稅額在本年抵減額

42 以前年度應(yīng)繳未繳在本年入庫所得稅額

納稅人公章： 代理申報中介機構(gòu)公章： 主管稅務(wù)機關(guān)受理專用章：

經(jīng)辦人： 經(jīng)辦人及執(zhí)業(yè)證件號碼： 受理人：

申報日期： 年 月 日 代理申報日期： 年 月 日 受理日期： 年 月 日

查看附表記載，其中營業(yè)收入由銷售開發(fā)產(chǎn)品收入構(gòu)成，而營業(yè)成本則為銷售開發(fā)產(chǎn)品的成本。從這兩項的金額來看，2008年公司營業(yè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于營業(yè)收入，達(dá)到2,600萬元之多，從邏輯關(guān)系來看，項目單位面積的銷售均價為5000元，而根據(jù)報表顯示匹配的單位面積工程成本卻達(dá)到17263.15元，明顯不合理。

第二步，分析企業(yè)所得稅申報情況。

據(jù)統(tǒng)計，檢查期間，公司申報的銷售收入、銷售成本、所得稅之間存在如下關(guān)系：

2006年 2007年 2008年

銷售收入 0 182095781.14 14,025,760.85

銷售成本 0 184114097.40 40,354,810.70

繳納企業(yè)所得稅 33,896.00 0.00 0.00

表內(nèi)2006年繳納的所得稅是由于其他業(yè)務(wù)收入、支出的計算產(chǎn)生的，與銷售無關(guān)；而2007年、2008年兩個年度則列支了大量成本，沒有企業(yè)所得稅。

第三步，審核計算企業(yè)所得稅計稅收入。

該公司取得預(yù)售收入在“預(yù)收賬款”科目核算，賬面記載為2006年取得售房收入137598226.36元，同時起初余額為2005年已銷售未繳納稅款結(jié)轉(zhuǎn)到本年度27693759元，2007年取得售房收入148291923.24元，2008年取得售房收入14025760.85元，三年合計共299915910.45元。

項目竣工情況審核結(jié)果如下：2006年12月一區(qū)、二區(qū)竣工驗收，三區(qū)于2007年8月完成了竣工驗收，9號非配套公建樓于2008年12月竣工驗收。

根據(jù)所得稅收入確認(rèn)原則，檢

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