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注會(huì)考試《稅法》輔導(dǎo)：第八章(5)

(二)對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

舊房及建筑的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。

重置成本的含義是：對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。

評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

【例題3】 某國有企業(yè)5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付價(jià)款萬元。5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入0萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12 000萬元，成新率70%.該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)計(jì)算的增值額為(　)。()

A.400萬元　　 B.萬元　　C.萬元　　D.200萬元

【答案】B

【解析】轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，計(jì)算土地增值額可以扣除的項(xiàng)目有3項(xiàng)：(1)房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率=0×70%=(萬元);(2)取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和繳納的有關(guān)費(fèi)用，本題沒有涉及;(3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=(0-)×5%(1+7%+3%)+0×0.05%=115(萬元)。增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額=0--115=(萬元)

P188新增：

1.凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的：

舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。

計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。

2.對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

3.對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收。

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